转让抵押房屋合同的效力主要根据合同的订立情况和相关法律规定来认定。
1.当合同是当事人依法订立的，该合同即具有法律效力。
2.如果合同的生效需要以登记等手续为要件，那么在完成相关手续后，合同将生效。
3.如果买受人认为出卖人在合同订立过程中未告知抵押情况，导致存在显失公平、重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危等情形，买受人可以主张撤销该合同。
合同效力的法律依据主要来自于《中华人民共和国民法典》的相关规定。
1.根据第四百零一条，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，抵押权人只能依法就抵押财产优先受偿。
2.根据第四百零二条，以特定财产或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
3.根据第五百零二条，依法成立的合同，自成立时生效，除非法律另有规定或当事人另有约定。
第三人抵押担保合同的效力认定因抵押标的物的不同而有所差异。
1.根据抵押物的种类，第三人抵押担保合同的生效条件也会有所不同。
2.对于土地使用权、房屋、林木、航空器、船舶和其他动产等抵押物，需要到相关部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
3.对于其他财产作为抵押物的，抵押合同自签订之日起即生效。
这些规定确保了抵押担保合同的合法性和有效性，保护了当事人的合法权益。
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