农村房屋不能赠给外村人。根据法律规定，本村村民与非本集体经济组织成员签订的农村房屋买卖协议是无效的。
这是因为农村宅基地具有成员权属性，只有本村集体经济组织的成员才能享有宅基地的使用权。因此，农村房屋不能随意转让给外村人，包括赠与。
以黄女士的案例为例，她与大东村村民李女士签订的以房抵债协议本质上是将农村住房和宅基地向集体经济组织以外的人员转让。这种行为违反了集体经济组织的成员权属性和法律法规的强制性规定。
根据相关法律规定，本村村民将其农村宅基地上的房屋卖给该村村集体经济组织以外的人，该房屋买卖合同无效。因此，黄女士与李女士的以房抵债协议无效，其取得该房屋的行为不合法。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》等相关法律法规的规定，农村宅基地属于农民集体所有，只有本村集体经济组织的成员才能申请使用。
非本集体经济组织成员无权取得或变相取得农村宅基地的使用权。
因此，农村房屋不能赠给外村人。此外，征收补偿协议是基于房屋买卖协议而签订的，如果房屋买卖协议无效，那么征收补偿协议也缺乏合法的前提基础。
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