当抵押合同有效但抵押权不成立时，当事人应尽快进行抵押登记。抵押权自登记时设立。
如果未进行抵押登记，抵押合同将仍然有效，但抵押权不成立，因此不能对抗善意第三人，并且不享有优先受偿权。
在签订抵押合同时，当事人应当注意以下几点：
1.要明确抵押合同的签订事项。
抵押合同应包括以下内容：
（1）抵押人和抵押权人的名称或个人姓名、住所；
（2）主债权的种类、数额；
（3）抵押财产的具体状况；
（4）抵押财产的价值；
（5）债务人履行债务的期限；
（6）抵押权灭失的条件；
（7）违约责任；
（8）争议解决方式；
（9）其他。
2.抵押合同的形式应为书面形式，可以在主债权合同中设立抵押条款，也可以单独签订抵押合同。抵押合同是要式合同，必须采用书面形式。
3.抵押合同的效力与主合同即债权合同的效力密切相关。抵押权是对债权的保障，当债权无法实现时，抵押权才出现。
4.抵押合同可以约定变更和终止事由。
抵押合同在以下情况下将被认定为无效：
1.当债务人有多个债权人时，如果将其全部财产抵押给其中一个债权人，导致丧失了履行其他债务的能力，并损害了其他债权人的合法权益，这种抵押合同将被视为无效。
2.对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同也将被认定为无效。
3.破产企业在法院受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同同样无效。
4.如果债务人与个别债权人恶意串通，将其大部分财产抵押给一个债权人，从而丧失履行其他债务能力的，该抵押合同也将被认定为无效。
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