在民法典中，不动产应设置抵押权而非质权。
根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条的规定，债务人或第三人有权处分的财产，包括建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权等，均可作为抵押财产。抵押人可以将这些财产一并抵押。
因此，不动产在设置担保时，应采用抵押权而非质权。
质权与抵押权在担保物权中具有重要的地位，二者之间的区别主要体现在以下几个方面：
1.担保标的不同：
质权提供担保的标的有动产和权利，而抵押权提供担保的标的有不动产、不动产用益物权及动产。这是两者最本质的区别。
2.成立要件不同：
质权的成立以质物转移占有为必要，质物的占有移转既是质权的公示方法，也是其成立要件。
抵押权的成立，一般须经登记才成立，不需要登记的是签订抵押合同，不需要抵押物的移转占有。
3.担保的机制不同：
质权除有优先受偿的效力外，还具有对标的物或其权利凭证法人占有、留置效力，由质权人直接控制标的物，从而造成出质人的心理压迫，以促使债务如期归还。
这种留置效力为抵押权所不具备。抵押权为非占有性担保物权，以优先受偿效力来发挥担保作用。
4.实行方式不同：
质权人在债权期限届满或约定事由发生而未受清偿时，因其已经事先占有标的物，可不经司法程序而径直参照市场价变卖质押财产或者其他方式处分质押财产并就其变价价值受偿。
出质人如果认为变价不公，可另行通过诉讼解决。而抵押权人行使其抵押权时，在达不成协议时一般需要通过申请法院拍卖、变卖抵押财产并就其价款优先受偿，而不能强行夺取抵押财产并变卖。
5.二者同时设立在一个标的物上的优先效力不同：
先设立的登记的抵押权优于后设立的质权；可不予登记的抵押权不得对抗在后设立的质权；先设立的质权优于后设立的登记的抵押权或未设登记的抵押权。
抵押权的行使是指抵押权人在债务人不履行债务时，得依抵押权的内容，以抵押财产的价值优先受偿其债权的行为。
抵押权的效力是指抵押权人对于抵押财产所享有的支配力和排他力。抵押权的行使与效力主要体现在以下几个方面：
1.抵押权人有权在债务人不履行债务时，对抵押财产进行变价并优先受偿。这是抵押权的核心效力。
2.抵押权具有追及效力，即不论抵押财产辗转落入何人之手，抵押权人均可向其追及行使权利。
3.抵押权具有物上代位性，即当抵押财产因毁损、灭失而取得保险金、赔偿金或补偿金时，抵押权人有权就这些保险金、赔偿金或补偿金优先受偿。
4.抵押权具有不可分性，即抵押权所担保的债权未受全部清偿的，抵押权人可以对抵押物的全部行使其权利。
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