集资房与小产权房的主要区别如下：
1.土地性质与产权证颁发机构：集资房是在国有划拨土地上建设的，产权证是由国家房管部门颁发的。而小产权房则是在农民集体土地上建设的，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。
2.建设方式与产权归属：集资房是由国家、单位和职工共同出资建设的，房屋建成后归职工所有，不对外出售。而小产权房则是在农民集体土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，其产权归属于集体，个人无法取得完整产权。
3.法律地位与权益保障：集资房具有合法产权，受到法律保护，购房者可以享有产权带来的各项权益，如转让、出租等。而小产权房则没有合法产权，其法律地位不明确，购房者的权益无法得到充分保障，存在较大的法律风险。
集资房的产权不是完全的全产权，原因有以下几点：
1.房屋的产权包括了房屋权以及土地权，只有拥有房屋的这二种产权才能从法律上承认你拥有该房屋的全部产权。集资房和普通商品房的区别就在于集资房的土地权是归集资单位所有，出资建房的个人只拥有房屋产权。
2.也就是说当国家或地方政府在该集资房的土地时有新的建设规划时，建设规划部门不需要直接和该土地上的房屋产权人协商土地问题，而且就其房屋的拆建补偿也是由集资单位去和出资人协商。
3.因此集资房的房产人是不可以对房屋进行转让，以及出售的房屋和土地不能分割，所以说集资房与商品房实际上是有根本上的差别。
找法网提醒您，集资房没有房产证的，因为集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。
