房子实际面积和合同上的面积不符的处理方式是：协议优先；协商不成的可以选择调解；调解不成的可以向法院起诉；当事人有签订仲裁协议或仲裁条款的，可以申请仲裁机构进行仲裁。法律其他规定等。预售合同面积存在差异属于违约情形，应当承担相应的违约责任。
找法网提醒您，房屋面积与合同约定不符可以找房管部门处理。一般情况下，面积误差比绝对值未超出3%时据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时购房者可以选择解除合同，开发商返还已付购房款及利息，购房者继续履行的可以按照面积误差比例和约定的价格决定是由购房者进行补足、开发商独立承担、开发商进行返还或者双倍返还。
1.原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
2.有明确的被告；
3.有具体的诉讼请求和事实、理由；
4.属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定，起诉必须符合下列条件：
(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
(二)有明确的被告；
(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；
(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
