计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率;
(一)公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收。
计算增值额的扣除项目:
1、取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
2、与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。
(二)土地增值税实行四级超率累进税率:
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
2、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
土地增值税的具体计算步骤如下:
(一)计算增值额:
增值额=房地产转让收入—扣除项目金额
(二)计算增值额占扣除项目金额的比例:
增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100%
(三)计算应纳税额:
应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)
1、某纳税人转让房地产共取得收入300万元,其扣除项目金额为100万元,则其应纳土地增值税税额为:
(1)先求增值额
增值额=300-100=200(万元)
(2)再计算增值额与扣除项目金额之比
增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200%
显然,增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。
(3)计算土地增值税税额
应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元)
[例2]某房地产开发公司建一住宅出售,取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%,教育费附加征收率为3%)。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元),开发成本400万元,贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为lo%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为:
1.收入总额:1800万元
2.扣除项目金额:
(1)支付地价款:200万元
(2)支付开发成本:400万元
(3)计提费用:(200+400)×10%=60(万元)
(4)扣除税金:
1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)
(5)加计扣除费用:
(200+400)×20%=120(万元)
(6)扣除费用总额:
200+400+60+99+120=879(万元)
3.增值额:
1800-879=921(万元)
4.增值比率:
因此适用三档税率。
5.应纳税额:
应纳税额=879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=338.65(万元)
(一)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施:
1、建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;
3、建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
(二)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
(三)房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除。
(四)房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
(五)房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。
(六)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
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