划拨土地使用权出让的条件是什么?

更新时间:2022-07-05 07:45
找法网官方整理
问题相似?直接咨询律师 >
导读:
划拨土地使用权转让的条件有多种,那么您知道划拨土地使用权出让的条件是什么?为了方便大家能够了解到更多的相关法律知识,下面就是找法网小编为大家整理的相关的法律知识,接下来我们就一起来看看吧,相信会对您有所帮助。
一、

划拨土地使用权出让的条件是什么

  依照行政划拨方式取得的土地使用权,一般不得进行转让,但经过市、县人民政府土地管理部门批准,并符合下列条件者,可进行转让:(一)土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用权;(三)对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权;(四)依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金,或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。

划拨土地使用权出让

二、

划拨土地使用权人经批准办理出让手续的转让标准

  我国划拨土地使用权作为商品能够进行交易的历史是从1990年国务院颁布具有历史意义的《城镇国有土地使用权出让和转让条例》开始的。在此前由于划拨土地使用权是国家将土地无偿交由土地使用者使用,因此《城市房地产管理法》的相关内容规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关内容规定:“划拨土地使用权,除本条例的相关内容规定的情况外,不得任意转让、出租、抵押。”由此可见,划拨土地的使用权未经批准不得转让。但随着商品经济的发展,尤其是土地市场的繁荣,使得一些划拨土地的使用权人为获取利益,将划拨土地进行转让的现象增加。对于以划拨土地为标的物的转让合同是否违反国家的禁止性规定而导致合同无效,因缺乏统一的规定,审判实践中做法不一。有观点认为,从原则上讲,划拨土地使用权不能转让、出租和抵押,但不意味着存量的划拨土地不能够进入市场,划拨土地可以通过一定形式和程序转为出让土地,从此意义上讲,划拨土地使用权是可以处分的。我们认为此观点忽视了划拨土地本身的特性,也忽视了此时划拨土地使用权已经转化为出让土地使用权的现实。从现行法律、行政法规的规定可以得出结论,划拨土地使用权不得转让是法律、行政法规的强制性规定,如果违反,按照《民法典》的相关内容规定,合同应当无效。为此,《解释》的相关内容首先明确规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。”

  但为了使土地得到最大化利用,《城镇国有土地使用权出让和转让条例》的相关内容同时也规定:“符合下列条件的,经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:……(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”据此,划拨土地使用权经有关政府土地管理部门批准,并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金后,可以转让。应当申明的是,此时转让的已不是划拨土地的使用权,而是已是转化为出让土地的使用权。对实践中未经批准办理土地使用权出让手续就转让划拨土地使用权的应如何处理,也是《解释》要解决的问题。如国有企业要进入市场,就要使用其资产从事各种经营活动,其中自然也包括对土地资产的市场利用,导致大量的存量划拨土地自发进人市场。如果人为地禁止这种利用,势必限制国有企业的生存和发展,并且往往是禁而不止。而现行的“先交出让金再人市”的规则,在企业普遍缺乏资金的情况下,实际上也难以操作。另一方面,机关和事业单位以国家财政投入不足为理由,也纷纷自行将自己使用的划拨土地投入经营性用途。这样,便形成了所谓“土地隐形市场”。面对大量“土地隐形市场”的存在,要求划拨土地使用权一律“先出让后转让”,不但会严重限制土地的流转,还会使土地市场上的更多合同归于无效。这不仅不符合《民法典》的立法本意,还因为土地流转的目的在于对土地的使用,土地转让后,土地的受让者往往已对土地进行了投入,合同无效后,会带来返还的麻烦,且不利于对土地的有效利用。因此,在一些情况下,对划拨土地使用权转让的效力是否可以允许补正呢?从理论上讲,合同效力的补正即对合同的效力进行修正,使合同转化为有效合同。合同效力的补正分为无效合同的效力补正和效力待定合同的效力补正。前者是指当事人对于无效合同进行修正,消除其违法内容,从而使合同变为有效合同。后者是指合同欠缺有效要件,能否发生当事人逾期的法律效力尚未确定,只有经过有权人的追认,才能化欠缺有效要件为符合有效要件,发生当事人预期的法律效力。划拨土地转让合同的效力补正属于无效合同的效力补正。合同效力补正制度的设立,既可以保护当事人的合法权益,又能促成交易,维护市场秩序。从司法解释的制定过程看,涉及合同效力补正的规定最早出现在最高人民法院1995年底制定的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中,其中的相关内容规定关于“商品房的预售方,持有土地使用证,也投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间办理了预售许可证的,可以认定预售合同有效”的规定,在审判实践中起到了促进当事人积极履行合同、防止当事人一方恶意主张合同无效、维护房地产开发市场正常运转的作用。随后,《中华人民共和国民法典》中的相关内容也规定:“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定合同未生效”,由此肯定法律、行政法规规定的某些合同的批准、登记手续在一定的期限内是可以补办的。《房地产管理法》实施后,《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的相关内容规定仍然被很多法院参照适用,为此最高人民法院2003年4月出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关内容规定,借用了该条司法解释的精神,规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。这一规定对于体现当事人的真实意思,减少无效合同,促进房地产的流通,起到了积极的作用。根据合同效力补正的原理和已有的司法实践,《解释》的相关内容规定,后半段根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关内容规定,延续以往司法解释的规定模式,明确了“起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效”。据此规定,原划拨土地使用权人在起诉前经过政府主管部门的追认批准,在与政府办理土地使用权出让手续后,已经转化为出让土地的使用权人,而根据出让土地使用权转让的相关规定,应当认定转让合同有效。

三、

土地性质出让和划拨有什么区别

  (一)出让是政府将国有土地的一段时间内的使用权有偿转让出去的行为,划拨一般是针对行政事业性单位,这些单位取得国家土地除缴纳相关的税费外,不再支付出让金。当划拨的土地要改变用途、经营性质的时候,需要补交出让金,从而改土地证上的“划拨”为“出让”。

  (二)划拨是政府转让土地收益的一种方式,简单点说就是用土地的一方没有给政府钱的就是划拨,主要用于政府项目。

  (三)土地使用权转让,是指土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人的行为。前者是国家划拨给个人、单位或者集体等。后者是个人、单位或者集体等将自己的土地使用权转让给其他个人、单位或者集体。

  (四)要判断是用于那方面,如果是私人购买商品房,肯定要出让土地好些,但政府的廉租房或者安置房都是划拨土地,即使购买了,也不影响使用权。

  以上就是找法网小编为您详细介绍关于划拨土地使用权出让的条件是什么的相关知识,相信大家通过以上文章的内容在法律上对划拨土地使用权出让有了一定的了解了吧,如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询找法网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

温馨提示:法律问题具有较强的专业性,如有疑问,建议一对一咨询专业律师
声明:该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除。
大家都在问
我也要提问 >
划拨和出让土地拆迁,补偿有何区别?出让土地是否会补偿出让金?
划拨地的土地使用权仍属于国家,拆迁补偿中不含土地使用权出让金,只补偿土地上建筑物或种植物的财产价值以及搬迁补助费、安置补助费等。出让的土地,土地使用者支付土地出让金,具有固定的土地使用年限,在这个期限内,土地可以自由买卖
房产证是划拨地好或是出让地好?
二者的区别在于划拨地每次交易时需要缴纳土地土让金,不存在哪个好,哪个和坏的问题
房子土地使用权出让和划拨有啥区别
你好需要看你当地政府对于土地的约定
相关知识推荐
问题没解决?立即咨询律师
平台保障
优选律师
快速响应
#3分钟内获得解答
去咨询
没有想要的解答?推荐咨询本地专业律师
平台律师团
已服务 9.9万人
响应 2分钟内
7x24小时在线服务
针对性解决方案
咨询我
律师解答动态
若从银行贷的款被诈骗,首先要收集转账记录、聊天记录等能证明被骗的证据。然后向公安机关反映情况,配合调
何江律师
何江律师
9分钟前
晚上好,你之所以感觉被骗了,那就是因为你付了这笔200块钱的费用之后,他们要求你再次付一笔费用。第二
吴亮律师
吴亮律师
10分钟前
这属于中介违约。你可以先和中介沟通,把当时约定工价的聊天记录、录音等证据拿出来,要求按约定工价补发工
吴亮律师
吴亮律师
12分钟前
这种情况对方私自侵吞电脑且拒绝归还,可能构成侵占。你可以先尝试通过共同认识的人联系对方,要求其归还电
吴亮律师
吴亮律师
13分钟前
要是打耳洞被老板坑了,先和老板协商,明确指出价格不合理或服务有问题,要求退款或补偿。保留好消费凭证、
吴亮律师
吴亮律师
14分钟前
改年龄要如实提供证据,要是没正当理由,改起来有难度且违规。若想改,先去了解所需材料和流程。至于离婚分
吴亮律师
吴亮律师
18分钟前
可以举报。工作人员私下向商家要好处,这属于索贿行为,违反廉洁纪律。你可收集相关证据,比如聊天记录、转
我也要提问