（一）取得的合法性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准;
（二）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一;
（三）使用的无期限性;
（四）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权，缺乏处分权能。
我国划拨国有土地使用权的规定是自 1990年国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》开始的。此前都是无偿划拨取得土地的建设使用权的。1990年之后，建设用地使用权的取得就有有偿出让取得与无偿划拨取得的双轨制度。因此，基于不同方式取得的建设用地使用权的相应的房产的转让合同所适用的法律也就不同。
划拨土地使用权主要是满足社会公共利益的用途，那么，这种用途的特殊性决定了划拨土地使用权的不可转让性，不能直接进入市场，否则将导致违背事物本来的制度初衷，而且会破坏市场的公平原则。
当事人如果持有的是划拨性质土地证，规定是不能办理过户手续，需要由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：
第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国家规定，报有批准权的部门审批。有批准权的部门准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的部门按照国家规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国家规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
划拨土地使用权可以转让。
具有社会主义特色的土地使用特性，也指划拨土地使用权。拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，必须办理出让手续：
（一）将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让；
（二）将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让；
（三）抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移；
（四）以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益；
（五）以其他形式转让划拨土地使用权的。
（六）划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。
《房地产管理法》第40条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
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