买卖农村房屋合同的双方当事人如果是同村村民，或者买方原本不是本村村民，后来转为本村村民的，买卖合同是有效的。一但将农村房屋出卖给城镇居民的，该农村房屋买卖合同无效。
根据《民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
（2013）海民初字第x号
原告赖某，男，汉族，住所厦门市xxxxxx
委托代理人xxx，xxxxxx律师事务所律师。
被告胡某，男，汉族，安徽省xxxxxx
委托代理人陈律师，xxxxxx律师事务所律师。
原告赖某诉被告胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖某的委托代理人康志杰律师，被告胡某的委托代理人陈律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖某诉称，2013年8月25日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定原告将位于厦门市xxxxxx室的房产出售予被告，建筑面积90.3平方米，总价款为1345000元（人民币，下同）。合同第五条约定：“本合同签订时，乙方应该向甲方支付该房屋交易定金100000元”;第十二条约定：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或者无法继续履行的，守约方有权按照定金罚则向违约方主张违约责任或者按照合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因为主张前述任一违约责任产生的律师代理费”;第十七条约定：“本合同在履行过程中所产生的纠纷，有甲乙双方协商解决;协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼”。依照合同约定，被告应在合同签订之时即2013年8月25日向原告支付定金100000元，但被告并未依约支付，此后，原告对此催促被告支付定金并继续履行合同名，但被告却置之不理，被告已经以实际行为表明不再履行合同义务，已构成违约。无奈之下，原告委托福建英合律师事务所于2013年8月29日向被告发出《律师函》，函告被告：由于被告的违约行为已经实际导致双方签订的《房屋买卖合同》解除，被告应该按照合同约定向原告承担违约责任，要求被告在收函后3日内联系原告并支付相应违约金。被告在收到原告所发的函件后仍然不履行支付违约金的义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付违约金269000元;二、被告向原告支付律师费12760元。
被告胡某辩称，
一、因厦门住房限购政策，被告不具备在厦门购买住房的主体资格，被告无法通过合同的签订及履行而取得讼争房产的所有权，故合同的根本目的无法实现;
二、讼争合同系限购令而导致合同根本目的无法实现而无法履行，被告对此没有过错，基于公平原则，被告的行为不构成违约，无需承担违约责任;
三、原告在其向被告所发的函件中主张解除合同，被告虽不完全同意原告解除合同的理由，但因该合同再客观上无法履行，故被告同意解除合同;
四、讼争房产交易未成没有给原告造成任何损失，退一步说，即使原告确实有损失，也应当向中介方主张;
五、原告主张律师费没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回;
六、即使被告的行为构成违约，因原告没有任何损失，根据《最高人民法院关于合同法>若干问题的解释（二）》第29条的规定，原告所主张的违约金也畸高，依法应予以降低。
综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年8月25日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将位于海沧某处的房产出售予被告，建筑面积90.3平方米，总价款为1345000元，被告应当于合同签订时向原告支定金100000元。合同第十二条第（一）款房屋权属过户前的违约责任中约定：“1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按照合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过二十日未履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或者无法继续履行的，守约方有权按照定金罚则向违约方主张违约责任或者按照合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因为主张前述任一违约责任产生的律师代理费”。此外，合同还就买受双方的其他权利、义务进行了详尽的约定，案外人厦门市海沧区某房产中介服务部作为居间方在合同上盖章确认。合同签订后，被告未向原告支付定金100000元。2013年8月29日，原告委托福建英合律师事务所康志杰律师向被告发出《律师函》，函告被告：由于被告的违约行为已经实际导致双方签订的《房屋买卖合同》解除，被告应该按照合同约定向原告承担违约责任，函件中同时要求被告在收函后3日内联系原告并支付相应违约金。2013年9月29日，被告委托xxxxxx律师事务所律师陈某向原告发《律师函》，函告原告不再与其开展讼争房产交易的相关事宜，原告可自行处理房产，以免产生不必要的损失。2013年10月，原告以被告的行为已构成违约为由，讼至本院，提出如上诉请。
另查明，
一、被告的户籍所在地为安徽省泾县泾川镇;
二、原告因本案诉讼支付律师费12760元;
三、2011年2月20日，厦门市人民政府发布《厦门市人民政法办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》，其中第六条规定：“……对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计交纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）……”;2013年4月2日，厦门市人民政府发布《关于本市贯彻实施意见的通知》，其中第二条规定：自本未见发布次日起，对拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日前2年起内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或者社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）;对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或者社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。”
以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《律师函》、《诉讼代理合同》、《诉讼费发票》，被告提交的《户口簿》、《律师函》以及当事人的庭审陈述为证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告所签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告未依照合同约定向原告支付定金100000元，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告有关其系限购对象，讼争合同系因限购令导致了合同根本目的无法实现而无法履行，其无需承担违约责任的抗辩，本院认为，被告的户籍所在地虽不在厦门，但被告并未提交证据证明其在购房之前2年内未在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险，故以证据的角度而言，尚不足以证明被告系限购对象。即使被告确系限购对象，但厦门的针对房产购买的限购政策早在2011年便开始实施的，但被告与原告签订《房屋买卖合同》，由此带来的交易风险，被告应自行承担。对于被告的抗辩理由，本院不予采信。综上，原告主张被告支付违约金及律师费既有相应的法律依据及合同依据，本院予以支持，但原告所主张的违约金金额过高，应当予以调低，本院仅在被告应支付定金的30%范围内对原告的诉讼请求给予支持，即被告应该向原告支付违约金30000元（1000000×30%）。
依照《中华人民共和国民法典》，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，判决如下：
一、被告胡某于本判决生效之日起十日内向原告赖某支付违约金30000元;
二、被告胡某于本判决生效之日起十日内向原告赖某支付律师费12760元;
三、驳回原告赖某的其余诉讼请求。
如被告胡某未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费xxxxxx元，减半收取xxxxxx元，由被告胡某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上上于福建省厦门市xxxxxx人民法院!
审判员 林法官
年 月 日
书记员 苏某
可以从以下几个方面认定农村房屋买卖合同的效力：1、购房者的主体资格是否合法。2、售房者的主体资格是否合格。3、购房者是否符合申请宅基地的条件。4、买卖是否经过村民委员会同意。
以上就是找法网小编为您详细介绍关于农村房屋买卖合同是否有效?的相关知识，综上所述，买卖农村房屋合同的双方当事人如果是同村村民，或者买方原本不是本村村民，后来转为本村村民的，买卖合同是有效的。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询找法网，我们会有专业的律师为您解答疑惑。
