如果买商品房的时候最好是签订一个预售合同，因为假如你签订预售合同的话，是可以有效地避免一屋二卖的情况，因为现在很多商品房都很抢手，很容易存在着一屋二卖的情况，所以如果你签订了预售合同的话，那么就很有效地规避这个风险。
预售房地产抵押登记可分为欲售房屋抵押登记、在建工程抵押登记、购房权利抵押登记（俗称按揭期房抵押）、抵押延期登记、抵押变更登记、抵押注销登记。 预售登记指债权人或第三人（抵押人）为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋（已核发了房屋权证的）同债权人（抵押权人）设定抵押权。抵押期间房屋权、使用权不变。
预售房屋抵押登记程序：提出申请→受理申请→初审→核准→在《市房地产买卖合同书（预售）》和《抵押合同书》上加盖抵押专用章→计收税费。
预售房屋抵押登记的材料：
（一）抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表２份；房屋权证、房屋共有权证和证原件，复印件各２份；抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各２份；被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各２份；具结书；抵押物价值证明；主合同２份；抵押合同４份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件２份；涉及的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。
（二）抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表２份；房屋权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各２份；抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各２份；抵押人法定代表人身份证明原件，复印件２份；抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件；抵押物价值证明；主合同２份；抵押合同４份；加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件（指三资企业、股份制企业）原件和复印件；加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件（指集体企业）原件和复印件；国资批文（指国有企业）原件，复印件２份。
预售房产纠纷怎么处理
正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则：
（一）标的权利瑕疵纠纷及其处理。
标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，有如下三种处理方式：
（１）已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；
（２）已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；
（３）既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。
（二）标的质量瑕疵纠纷及其处理。
质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。
如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
另外，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款２０％以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。
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