2009年5月12日，为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定发布了《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》）（国税发[2009]91号）。该规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。笔者从征税主体的权利和义务、纳税人的权利和义务、税款计算等三个方面对《规程》进行解读。
征税主体的权利和义务
（一） 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于波及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
（二） 《规程》要求主管税务机关对房地产开发实施日常项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项呢?理归集有关收入、成本、费用。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。主管税务机关进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评咐，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继承做好项目管理，每年作出评咐，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
（三） 受理清算资料要求
主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理;对不符合清算条件的项目，不予受理。详细期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一） 增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
（二） 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（三） 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（四） 增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值税×60%-扣除项目金额×35%
（一） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三） 直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
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