实践中，不动产的现实登记权利人对不动产的何种处分行为不发生物权变动效力存在较多的争议，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。司法实践中，笔者认为，不应为保障登记权利人的请求权而不当限制登记义务人（不动产物权人）的处分权，而应做到保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡。
（一）预告登记制度
所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现，是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。
以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同应通过交付或登记的方式，才能发生物权变动的法律效果。根据《合同法司法解释（三）》：“第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，一物数卖情况下买卖合同并非因出卖人对标的物无所有权或处分权而归于无效。一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权的变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点就在于一物数卖情况下标的物的所有权归属的争议。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如：“出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。”在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无对抗第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求承担违约责任并主张损害赔偿。此种状况下，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。
（二）《物权法》及《司法解释》关于预告登记效力的规定
我国《物权法》第二十条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记制度创设的目的就在于保障买受人预期物权的实现，如果将这种请求权依预告登记的方式进行登记后，不动产的所有人违背预告登记所为的变更及处分不动产的行为就会无效，预告登记的目的就会实现。在预告登记制度中，较之其他效力，保全效力是最具价值的效力。不动产交易双方在不动产交易合同成立后至不动产变更登记期间，原所有人不得处分不动产，否则处分行为无效。我国采取绝对无效主义，即在预告登记后，在妨害预告登记请求权的范围内，所有人的处分行为一律无效；另一方面，登记权利人可以此预告登记对抗任何第三人的请求权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》出台后，针对实践中一些案件出现不当扩大预告登记效力的现象进行法律规制，并就《物权法》第二十条第一款进行了限缩性的解释，即将“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”中“处分行为”的范围限缩为“转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的”，即登记义务人转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、抵押权、地役权等其他物权的处分行为，在未经预告登记权利人同意的情况下，该处分行为无效。根据该《司法解释》的规定，一般而言，建设用地使用权、不动产抵押权自登记时设立，由于存在预告登记，登记机关一般不会为其再办理相应权利登记，但即使因操作不规范或错误等原因办理了登记，也不发生相应的物权效力；另外，地役权自地役权合同生效时设立，登记并非其设立的要件，虽不动产物权人所设定的负担行为原则上不受预告登记规制，但只要供役地上存在预告登记，未经预告登记的权利人同意，地役权也不因合同生效而设立。
【相关法条】
1.《中华人民共和国物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
3.《房屋登记办法》
第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）法律、法规规定的其他情形
【相关案例】
1.办理抵押权预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
——甲银行诉陈某、乙房产公司担保合同纠纷案
【裁判要旨】银行与预售商品房的买受人、开发商签订《借款担保合同》，当买受人与开发商签订的《预售商品房买卖合同》被另案认定无效且贷款合同关系被一并解除的情况下，银行以预告登记为依据要求行使抵押权，因《物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，预告登记并不等同于物权登记，在抵押权登记完成前，对银行要求行使房屋抵押权的诉请应不予支持，但银行可要求相关当事人按合同约定承担相应责任。
案件索引：（2012）沪二中民六（商）终字第138号终审民事判决
2、预售商品房抵押贷款中，虽银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋实际交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
——中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案
【裁判要旨】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。
案件索引：《最高人民法院公报》2014年第9期
3、一房二卖，买受人之一办理预告登记的，其他买受人能否请求继续履行？
案情：徐某与甲公司签订商品房买卖合同并办理预告登记，甲公司嗣后将该房屋另行出卖给张某。张某起诉请求权继续履行，一审法院判决合同有效并支持张某请求。在执行阶段，发现该房屋已出售给徐某并办理了预告登记，一审法院对本案再审。再审期间，张某变更诉讼请求返还购房款、利息及损害赔偿。
再审一、二审法院认为：徐某与甲公司的房屋买卖合同办理了预告登记，本案争议房屋已无执行可能，合同无法继续履行。张某在本案中的诉讼请求不予支持。
【裁判要旨】在一房二卖场合，买受人之一的请求权已经预告登记的，在该预告登记具有保全该债权请求权的作用，排除该不动产再次发生物权变动的作用，预告登记请求权的存在，构成另一买受人请求继续履行的法律障碍，即合同法第110条规定的“法律上不能履行”。
案件索引：黑龙江高院（2015）黑民终字第106号
4、预告登记权利人的请求权是否能够排除针对该不动产的生效判决的执行？
案情：赵某与甲公司签订商品房买卖合同后支付全款并办理了预告登记，后甲公司因与他人借款合同纠纷成诉，案涉房屋被查封。赵某提出执行异议。
【裁判要旨】根据物权法第20条，案涉房屋经预告登记已经取得了准物权的效力，未经案外人赵某同意，处分上述房屋，不发生物权效力，该预告登记具有对抗第三人的效力；此外，上述房屋已经交付给赵某，其享有占有使用的权利，且赵某支付了全部价款，并无过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，应当解除对赵某所购买房屋的查封。
案件索引：云南高院（2015）云高执异字第1号
