一、问题的提出：改革开放使深圳由一个边陲小镇成为现代化大都市，1992年渔民村居民由村民变成市民，迈出了缩小与“城市人”身份差距的第一步。但是，渔民村在城市总体规划内仍然实行农村集体所有制和农村管理体制，成为“城市里的村庄”。由于经济利益的驱动，村民纷纷在弹丸之地随意增建搭盖出租房，建了不少“握手楼”、“贴面楼”，致使基础设施适应不了人口密度增大的要求，出现了消防通道、水、电、下水管道和地基等难以承受的问题。同时，居住人口密集形成的环境卫生恶劣、社会治安复杂等现象成为城市管理的死角。“城中村”的这些问题，严重地影响到深圳城市综合竞争力的提升、城市功能的发挥和城市现代化的推进。改造“城中村”，是实现农村城市化、推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。随着“城中村改造”枪声响起，相应而生出一系列关于城中村拆迁补偿估价问题，这就要求我们房地产估价师同行要本着公平、公开、公正原则，采用科学的评估方法，依据正确的相关法律法规条文进行评估，从而有效地保障了广大群众利益。
《城市房屋拆迁管理条例》总则之第二条：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例;《城市房屋拆迁估价指导意见》第二条：城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。可见《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》均很明确地规定了是在城市规划区内国有土地上房屋拆迁才能适用以上条例。而深圳目前实施“城中村改造”过程中所涉及的房屋拆迁绝大多数为早期(城市发展初期)城市边沿地带农村宅基地，为当今城市规划区内集体土地上的房屋。从而在实施“城中村改造”过程中涉及的农村宅基地拆迁补偿及估价无相应的规范所约束。继而在实施“城中村改造”过程中涉及宅基地拆迁补偿评估过程中出现很多问题值得同行探讨，如“城中村改造”过程中宅基地土地使用权需不需对居民进行补偿，如何补偿等问题目前均未有相关文件定性定量地制定拆偿补偿标准。
二、案例分析
“****村”经市规划局、国土局及其它相关部门协商一致确定2005年1月1日起正式实施“城中村改造”。现委托某房地产评估公司就“****村”200户居民中居民甲的房屋拆迁补偿进行评估。某房地产评估公司调查取得如下资料：“****村”占地W平方米，符合正规手续的房产面积有A平方米，共计B户。居民甲为拆迁户之一，居民甲拥有房屋合法建筑面积(《所有权证》登记)C平方米，占地面积为D平方米，土地使用权来源取得方式为宅基地，于1990年1月1日建成，成新度约E成新。同一供求范围内相当楼龄的房地产价格约F元/平方米，住宅用途的基准地价水平为G元/平方米，拍卖方式取得土地价格水平为H元/平方米，同等结构房屋构筑成本单价I元/平方米，当地征用补偿安置费最高标准为J元/平方米(占地面积)、土地开发费标准为K元/平方米(建筑面积)，市政配套费标准为L元/平方米(建筑面积)。现拆迁单位欲对居民甲所拥有的房屋进行拆迁，并就居民甲所拥有的房屋进行拆迁补偿，居民甲的房屋补偿款Q应采用何种方式进行评估更为合理。
三、评估思路
思路①：只针对房屋所有权进行补偿
按照某房地产评估公司调查资料可以很清晰地知道居民甲所拥有的房地产产权状态。其仅拥有房屋所有权，其宅基地土地使用权几乎是无偿取得(不是完整的土使用权权益，无抵押、处分等权利)，所以从其权益角度来看居民甲的补偿款Q仅包括其目前状态下所拥有的所有权价值，多采用成本法进行评估。之所以不考虑其土地使用权价值的补偿是因为居民甲的土地使用权来源为宅基地，对土地使用权取得时未进行成本投入，只对房屋建设进行了投入，赔偿时按照房屋所有权价值对居民甲进行赔偿，即Q= I ×E×C。就如同一位七十岁的老人、一位儿童及一位年青人一同上公交车一样，七十岁的老人上车按照当地政策可予以免费乘坐，儿童则按照当地政策是半价乘坐，而年青人需全额支付票款才能乘坐，如3位同时想到要马上下车，不乘坐该趟车，年青人下车是应退还全部票款的，儿童下车应退还半价，老年人下车则无需退还。
思路② ：按房屋所有权价值加土地征用补偿费标准进行补偿
由①可以看出对其房屋所有权进行赔偿是勿庸置疑的，然而从“城中村改造”的全部过程来看，其实也不难看出其中有土地所有权性质演变的过程。进行“城中村改造”势必将原集体土地所有权性质变更为国有土地所有权性质。而土地征用补偿环节却似乎不为人所知，其实这一环节被房屋拆迁补偿的整个过程掩盖了。不妨作个假设，假定该宗地在拆迁补偿期未进行房屋建设，仅是一宗荒地或是耕地，国家这时征用需不需要进行补偿呢?答案是显而易见的。因此作者认为应对居民甲追加土地征用补偿费才算是更为合理的。至于征用补偿标准应采用何种标准，本人认为应按照当地征用补偿类型标准之最高标准。实施拆迁时，居民是以牺牲“住”为代价的，按照当地征用补偿类型标准之最高标准是合乎情理的，也符合我国国情，即Q= I ×E×C+ J×D。
思路③：按房屋所有权价值加土地征用补偿费及土地开发费与市政配套费标准进行补偿
农村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后进行房屋建设时，对土地是进行了一定的投入如土地平整、水电、下水管道的铺设、引入等。因此在第②种思路基础上适当考虑增加土地开发费与市政配套费补偿更为全面，即Q= I ×E×C+ J×D+(K+L)×P×C(P为土地开发费及市政配套费修正系数，不应按100%补偿)。
思路④：按房地产市场价格扣除应补市场地价标准进行补偿
《城市房屋拆迁管理条例》规定：“房屋拆迁货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。它本身就一种模拟欲拆迁房屋流向市场转让时所能表现的一种价格过程。因此，我们在进行拆迁房屋估价时，采用“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”这种思路进行评估则应拟定满足欲拆迁房屋能够进入房地产转让市场的前提下所能实现的转让价格再扣除需满足进入房地产转让市场所需付出的代价，即房地产市场价格—应补市场地价。尽管目前深圳市规定即便补交市场地价，宅基地上的房屋也不允许进入房地产市场进行流通。但是作者认为：在理论上拟拆迁房屋在补交市场地价的前提下是已具备了进入房地产转让市场的先决条件。在评估过程中是完全可以通过这种手段来实现模拟欲拆迁房屋进入房地产转让市场。且这种思路更显市场化，公开化，也是容易让广大的老百姓接受的，即Q=(F-G)×C。
思路⑤：按房地产市场价格进行补偿
尽管根据某房地产评估公司所调查之资料可以看出，居民甲对其房屋所占用的土地使用权并不是有偿出让取得，但《中华人民共和国土地管理法》第十三条：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。只要不实施拆迁或排除其它不可抗力因素的前提下，居民甲是合法、合理的长期享有使用宅基地土地使用权的。机会平等原则是可以这样理解的：居民甲由于实施拆迁失去了使用该宅基地土地使用权及该宗地上所建房屋使用的机会，由此应补偿居民甲一个与之目前相当居住水平的机会。换句话说，居民甲如得不到与之房地产市场商品房相当标准补偿金的话，他是换不来与之目前相当的居住水平的机会。这与国家制定《中华人民共和国城市房屋拆迁管理办法》的宗旨是相违背。因而，按照机会平等原则，应按房地产市场价格标准对居民甲进行补偿，即Q=F×C。
思路⑥：按照目前市场土地取得费标准(建议采用拍卖土地市场价格水平)减去另交地价后以建筑面积分摊方式进行补偿
前面五种思路均站在被拆迁者角度去分析的，其实我们在评估过程中不妨广开思路，多方面去分析。我们从开发商或拆迁单位的角度来分析这个问题。作为开发商而言，只有能保障一定的投资利润的前提下开发商才有兴趣对“城中村改造”进行投资。然而开发商在土地取得方式上有协议出让、招标(拍卖)出让及旧城改造等。方式虽是多种多样，但开发商在取得该宗地之前均会针对该宗地进行项目前期可行性研究分析。以什么价位取得该土地是最为理想，以土地取得成本最高不超过多少作为投资界点。超过界点则会选择放弃这种方式，而去寻找另一种途径。因此我们在进行拆迁补偿评估时不妨换个角度从开发商立场出发。
由于开发商进行房屋建设的成本与土地取得方式是无关的，因此只有在“旧城改造”取得土地成本小于或等于开发商从市场上直接取得土地方式所支付的成本的前提下，开发商才会选择通过“旧城改造”这种方式来获取土地。而“旧城改造”方式取得土地的成本主要组成部分为拆迁补偿费(在本文中均采货币补偿，不考虑补偿建筑面积)及应另交的地价款，应另交地价款按当地政府规定标准执行。如深圳特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价;建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容率1.5及以下部分，免收地价;建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价;建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。而从土地市场直接取得方式所需支付的土地取得成本数据相对容易取得。如通过周边区域土地拍卖市场(现商品房用途的土地基本无协议出让，可不考虑)了解土地楼面地价水平状况。至于拟拆迁地块的未来规划可以向开发商或是拆迁单位或当地规划局索取。然后按当地另交地价标准核算出需另交地价后，再用市场土地取得费—应另交地价=拆迁补偿费。最后按照房屋所有权登记的建筑面积分摊即可，即Q=(H-应另交地价)×未来规划计入容积率建筑面积×C/A。
四、适用对象或范围
以上几种评估思路在评估过程中考虑的出发点是不尽相同的，相应得出的评估结论有时会差异较大。因而作者认为在实际评估过程中以上几种评估思路是有其各自的适用对象或是适用范围。
本人认为思路①较适宜于城市远郊区或城市边沿地带实施的“城中村改造”过程中涉及的农村宅基地拆迁补偿评估;思路②、③、④适宜于城市近郊区或是城乡结合部宅基地拆迁补偿估价;思路⑤、⑥则适宜于城市中心区实施的“城中村改造”过程中涉及的农村宅基地拆迁补偿评估。对于几种思路同时适用于同一评估对象的，可同时采用两种或两种以上的评估思路同时进行评估测算，然后设定各种评估思路得出的评估结论权重，最终结合估价师经验综合确定评估结果。其分类依据如下：
a) 根据“城中村改造”行为对该区域经济发展贡献有大小、改造后给开发商带来的利润多少等因素来分析：从投资机会角度来看，贡献大、利润多其在拆迁补偿时理应投入更多，所以思路⑤、⑥适宜于城市中心区实施的“城中村改造”过程中涉及的农村宅基地拆迁补偿评估;思路②、③、④适宜于城市近郊区或是城乡结合部宅基地拆迁补偿估价;思路①较适宜于城市远郊区或城市边沿地带实施的“城中村改造”过程中涉及的农村宅基地拆迁补偿评估;
b) 从失去土地使用权的居民重新取得土地使用权的方式多样性及难度大小来分析：城市远郊区土地储备量相对城市中心区丰富，失去土地使用权的居民重新取得土地使用权的方式途径更多及难度更小，因此思路①较适宜于城市远郊区或城市边沿地带实施的“城中村改造”过程中涉及的农村宅基地拆迁补偿评估;思路②、③、④适宜于城市近郊区或是城乡结合部宅基地拆迁补偿估价;思路⑤、⑥则适宜于城市中心区实施的“城中村改造”过程中涉及的农村宅基地拆迁补偿评估;
c) 从采集评估数据的难易程度及准确性来分析，城市中心区土地市场取得成本、房地产市场价格等数据容易取得且非常客观、准确，因而思路⑤、⑥适宜于城市中心区实施的“城中村改造”过程中涉及的农村宅基地拆迁补偿评估;思路 ②、③、④适宜于城市近郊区或是城乡结合部宅基地拆迁补偿估价;思路①较适宜于城市远郊区或城市边沿地带实施的“城中村改造”过程中涉及的农村宅基地拆迁补偿评估。
