日前，北京市海淀区人民法院审理了一起因受房产调控政策影响没能取得住房贷款，而要求解除房屋买卖合同的纠纷。法院一审判令双方解除房屋买卖合同，卖方返还买方15万元购房定金。
今年4月，北京市接连出台政策以遏制不断上涨的房价，其中4月30日出台的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(以下简称 《通知》)最为严厉。该《通知》提高了第二套住房贷款首付款比例，并暂停发放第三套住房贷款。这项政策出台后，一些原计划购买第三套房的购房者，因为无法取得银行贷款而提出解除合同。
4月12日，张先生与房主宋女士签下合同，购买对方位于北京市海淀区蓝靛厂翠叠园的一套房屋，房屋成交总价为555万元，张先生计划贷款200万元购买。第二天，张先生向宋女士支付了15万元定金。在张先生办理贷款过程中，北京市出台了新房贷政策，结果他贷款没有成功。为此，张先生起诉到法院要求解除其与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。
庭审中，张先生提供了与妻子的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，双方签订的合同真实有效，且合同中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款，因此不受新政中关于住房贷款的限制，应按合同执行。
8月初，海淀区法院根据合同情势变更原则作出一审判决，判令解除张先生与宋女士之间的房屋买卖合同，宋女士返还张先生已支付的定金15万元。
宋女士不服，已提起上诉。
●法官说法
遇情势变更可要求解除合同
北京市海淀区人民法院民二庭法官曹某分析说，本案中，张先生与宋女士签订的房屋买卖合同属于有效合同。对合同中关于银行贷款未获批准的理解，应结合房屋买卖合同的其他条款及房屋买卖行业惯例进行解释，是指因买受人一方自身原因所导致的银行贷款未获批准，而非指任何原因所导致的银行贷款未获批准。
根据中国人民银行及中国银行业监督管理委员会相关规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。据此，张先生家庭住房套数已达两套，购买个人第三套房屋属于新政中暂停发放贷款的情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是张先生在订立房屋买卖合同时无法预见、非不可抗力造成的重大变化，若要求继续履行合同对张先生明显不公平。所以张先生请求法院解除合同，并要求宋女士返还定金15万元，具有事实和法律依据，应予以支持。
曹某提醒房屋买卖双方，合同履行方式是合同的重要内容之一，如果合同签订后政策发生变化，导致合同履行方式无法实现或对一方当事人明显不公平的，属于合同情势变更，一方可以要求法院依法解除合同。
