找法网原创 2017-09-01 14:49:38
签订二手房买卖合同时，买受人确认对方是房屋所有权人，并心满意足签名或者交付房款后，才发现二手房还有房屋共有人。并且，房屋共有人依法主张房屋产权，或者不承认二手房买卖合同的话，不仅影响买受人顺利拿到房，还可能直接影响买卖合同的成立？。
首先，可以确认的是，买卖双方订立二手房买卖合同后，不管有没有让房屋共有人都签上名，合同都是成立的，因为双方当事人就合同主要条款达成一致的合意。
不过，二手房买卖合同成立并不等于有效，并且只有有效的买卖合同才有继续履行的法律意义。
而对此签订的房屋买卖合同是否有效，需要区别以下不同的情形分别处理：
1、二手房权利登记仅为出卖人一人
因为根据不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人是房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。
但是，有证据证明买受人存有过错，并且与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
2、二手房权利登记为多人
按部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定该二手房买卖合同无效。
但是，买受人有理由相信出卖人有代理权，并且符合表见代理构成要件的，应该确认买卖合同有效。比如夫妻俩异地生活，一人在外地工作时卖房，一方就可以代理另一方签名，而且签订的就是有效合同。
最后，在二手房买卖中，有些房屋共有权人为私吞房款，就会谎称二手房产权人只有自己，买受人未核实真相签订二手房买卖合同的，一旦被其他共有权人发现并拒绝追认，就可能导致钱房两空的后果。如果涉及的房款较多，并且多方也无法协商处理的，建议可以在必要时找个专业律师介入。
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