信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿并以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分财产的行为。项目发起人通过专业机构搭建融资平台来筹集资金，即信托机构设立信托计划并公开出售，筹集到的资金通过信托机构投入到项目中。从融资的角度看，信托计划购买者是项目的实际投资人，信托机构是代理人，充当的只是融资过程的中介;从信托的角度看，信托计划购买者是委托人，而信托机构则是受托人，出售信托计划而筹集到的资金是信托资金，信托目的就是把信托资金投入到项目中以获取收益。这种基于信托的融资方式就是信托融资。
信托机构根据基建项目的资金需求状况，制定信托计划并面向社会公众和机构投资者公开出售，筹集到的资金由信托机构以自己的名义按投资者的意愿投资于交通运输、能源设施、市政建设等基础设施项目中，并以基建项目的资产及其收益作为偿还保证。 此类信托计划大多附有担保协议，如第三方连带责任担保、项目建设方土地使用权抵押等。
在实际操作中，主要有以下几种运作模式：
1. 贷款信托。贷款信托是目前使用最普遍的基建项目融资模式。信托合同明确规定信托资金的用途、贷款利率和期限，信托机构公开出售信托计划，筹集资金后与基建项目方签订借款合同，信托机构将信托资金以贷款形式投入基建项目，以贷款利息(高于银行利息)作为偿还保证。贷款到期后，信托机构从基建项目方收回本息， 扣除手续费及代缴税费后，向投资者返还本金及收益。
2. 股权信托。信托机构将信托资金以股权方式投入到基建项目中，信托资金由初始的资金转换成股权，投资者转换成基建公司的股东。信托机构为了降低投资风险，还事先与基建项目方或第三方签订股权转让协议，即项目完工后，以转让股权或者关联方溢价回购的方式实现信托资金的安全退出。与其他模式相比，股权信托投资收益较高，但对信托机构本身的投资管理水平和风险控制能力都有较高的要求。
3. 受益权信托。此种方式基于基建项目未来稳定的收益，适用于电信、交通、能源等经营性基建项目。项目发起人以其所拥有的特许经营权或收费权作为信托标的，委托信托机构筹集资金。与股权信托类似，信托机构一般要求项目方提供到期回购该权益的承诺。受益权信托实际上是利用了信托的风险隔离原理，使信托资金和项目实现了时间上的重新组合，以被隔离的未来收益作为偿还保证，风险大大降低。
4. 融资租赁信托。这一融资方式往往用于基建项目中机器设备的购置。信托机构筹集资金后购买基建方指定的设备出租给建设方，以租金作为偿还保证，租赁期满后设备归建设方所有。这一方式实际上包含了信托和租赁两种融资机制，既相互独立，又相互关联。信托公司既是受托方又是出租方，是信托和租赁这两个运作过程的中介。
