2004年4月29日，北京市人民政府以京政发[2004]19号 《北京市人民政府关于公布撤销各类开发区名单的通知》，决定对本市现有各类开发区进行了清理整顿，撤销442个各类开发区。这些开发区曾被冠以“工业园”、“工业大院”、“园区”等五花八门的名称，多数是在农村兴办。现如今，当年在这些开发区内租(买)地的企业的土地使用情况如何呢?
这个问题之所以为我们重视，是基于许多来自于当年这些开
发区内，更多来自于许多近郊农村的土地使用纠纷。
从2004年被撤销的开发区数量以及地域看，不难想象当年那场“土地开发的狂欢”的壮观景象。近日，我们又实地走访了近郊农村，所经之处，厂房、基地比比皆是。看来，当年那场“盛
会”非但未收场，而且愈演愈烈。
在此，我们从法律的视角，依据土地基本法律规定与法理，对农村集体建设用地使用权流转合同效力进行简要分析，使对此问题迷惑的土地所有者(村民委员会)与土地使用者(企业或者
个人)，有一个相对明晰的认识。
一、基本概念
农村集体建设用地使用权流转合同是指特定当事人之间就出让、转让、出租、转租或者抵押农村集体建设用地使用权，所签订的协议。
二、集体建设用地使用权流转的形式
(一)出让。是指农村集体建设用地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者支付出让价款。
农村集体建设用地所有者，以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
(二)转让。农村集体建设用地使用权人，将农村集体建设用地使用权再转移的行为。
(三)出租、(四)转租、(五)担保。
三、农村集体建设用地使用权流转合同生效要件：
(一)符合乡镇土地利用规划。
《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。
(二)经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准(要盖章);依据《土地管理法》第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准”。
(三)其他合同生效的法定事由：
1、农村集体经济组织经依法批准用集体土地使用权以入股、联营等形式，与其他单位、个人兴办企业而将集体土地使用权转让给所兴办的企业所签订的合同，应当认定有效。农村集体经济组织将其所持有的以土地折价的股份转让的，其实质是转让集体土地使用权，一般应认定转让合同无效，但经县级以上人民政府依法批准转让的除外。
2、依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，依照《土地管理法》第63条的规定转让集体土地上的房屋等地上附着物及其占用范围内的土地使用权的，应当认定转让合同有效。
3、当事人依法以乡(镇)、村押权时，依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权的，应当认定转让合同有效。
4、当事人依法以其承包企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，在实现抵押权时，依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权的，应当认定转让合同有效。
5、当事人在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，可认定租赁合同有效。
当事人与他人合作在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，也可认定租赁合同有效。
当事人与他人合作在集体土地上建成房屋出售的，应认定合作合同无效。
6、农村村民将经依法批准修建的住宅出租的，可认定租赁合同有效。
7、当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。
8、当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力。
(依据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第6到第13条)
四、无效合同在法律上的风险
如果合同欠缺上述任何一项构成要件，依法属于无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了合同无效的一般处理原则，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
但是《土地管理法》第七十三条对于农村土地买卖合同无效之后还有特别处理规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
在司法实践中，如何适用上述法律规定存在争议，有的法院直接适用合同法规定，由当事人互负返还责任，;但是也有的法院直接适用土地管理法上述规定，以双方买卖行为违法并且应当由行政机关没收非法所得为由，不支持购买方要求返还价款的请求，这种结果对购买方来讲风险巨大。
五、无效合同在政策上的风险
虽然“民不举、官不究”，双方当事人在一定时间内，完全可以容忍违法使用行为的存在。但是，在现实生活中，上一任村委会领导将土地使用权流转变现，“寅吃牟粮”，透支下一代村民的生活费;下一任村官上任后则处于无地可流转、无钱可用的尴尬局面;村民怨声载道、上访告状，村里不安定、村官的地位岌岌可危。所以新一任村官为保住其地位，必定会拿一家违法用地的使用权人开刀。
此外，国土部门对于乱占耕地、乱建开发区、工业区的违法使用土地行为，查处得非常严格。违法用地使用权人轻则蒙受重大财产损失，重则面临牢狱之灾。
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