房屋买卖合同已经成立，但没有交付，其有没有效力?民事法律行为一经成立就具有法律上的效力，房屋买卖合同一经成立就具有法律上的效力。在房屋买卖的债权合同之外，登记是另一个独立的法律行为，登记了则有物权变动的物权行为，没有登记则没有物权变动的法律行为。这就是物权变动的公示原则。对于动产，以交付和转移占有为物权变动的形式要件;对于不动产，以登记为物权变动的形式要件，但物权没有发生变动并不代表合同没有成立。
1、物权变动的公示原则
是指任何物权的变动都必须按照法律规定的方式进行才能产生法律上的效力，动产以交付和转移占有为物权变动的形式要件，不动产以登记为物权变动的形式要件。物权变动经过公示的则产生法律上的效力，发生所有权取得、变更、消灭的法律后果，受到法律的保护;没有经过公示的则不能发上物权变动的法律效果，只发生合同的效力。物权变动公示原则是为了加强交易安全，保护交易双方的合法利益。
2、物权变动的公信原则
是指凡是经过公示登记的，即使出让人事实上并没有处分权，受让人基于对公示的信赖依然能够取得物的所有权。凡是善意的信赖物权变动的表面特征而取得权利的人，就应当受到法律的保护，即使物权变动的表面特征与实际不相符合。
3、物权变动的公示原则与物权变动的公信原则结合在一起叫做物权变动的原则
这种根据法定的形式而作出意思表示才能成立的、使物权发生变动的行为，就是物权行为的理论，这一理论是德国的民法学家为了解决在市场经济和商品经济条件下的所有权变动问题而提出的一种理论。对于不动产的登记，例如汽车、轮船、飞机的登记，其本质上是行政行为，决定了物权变动的法律效力。
4、动产的交付
是指物的出让人以物权变动为目的，把自己占有的物或物权证书交给受让人。现实的交付就是直接占有的转移。传统民法理论中，动产物权的变动非经交付不产生物权变动的效果。但在现实中，只要符合了法律规定的公示要求，即使没有实际占有标的物，只要享有了对物支配的权利，则在法律上也可以认为享有了所有权，我们称之为法律上推定的交付或观念上的交付。
观念上的交付包括运送交付、特别交付、拟制交付、简易交付、占有改定、指示交付。
运送交付，是指以托运或邮寄方式交付，把物交给运送人或交给邮局时就视为交付，此时风险也随之转移了。特别交付，指法律规定船舶、汽车等要进行登记，即除了要实际交付外还要进行登记或公证，不登记则不能对抗善意第三人，这种特殊的书面形式叫做特别交付。出让人把标的物的权利证书例如提单转移给出让人以代替现实的交付，我们称之为拟制交付。简易交付，是指受让人已经占有动产，在物权变动的合意成立时则视为交付。占有改定，是指受让人与出让人之间特别约定，标的物仍由出让人继续占有，在物权让与的合意成立时视为交付，受让人间接占有出让物，这是在买卖合同之外又建立了一个新的借用合同。指示交付，是指动产由第三人占有时，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人。
