李先生在去年5月以7成10年贷款方式购买了北三环路附近一处总价款200万元左右的高档商品房，在其同开发商签订了购房合同且支付了首付30%房款后又顺利地同银行签订了贷款合同，银行如期把全部贷款打入开发商的指定账户，李先生自6月开始还款。由于李先生购买的是期房，开发商在购房合同中保证在2000年1月1日前将符合约定的房产交付李先生;并承诺如不能按期交房，届时每延误一天，开发商将支付李先生已付房价款的万分之二作为违约金，直至房屋正式交付之日止。
后来，开发商违约未能按期交房，直到2000年3月底才通知李先生入住。当李先生向开发商要求赔偿违约金时，开发商表示：合同中约定的是你已付房款的万分之二作为违约金，你向我支付的是30%的房款和10个月的还款额，余下的是银行贷款，所以我们只能以你已支付的30%加上10个月的还款额作为基数计算违约金，而不能以全款额作为基数计算违约金。
如按总房款计算罚金，开发商应支付36000元;如按30%房款及已付贷款额，开发商应支付13544元，到底该以哪部分为基数合理呢?
专家分析
带着这个问题，记者专门采访了北京惠诚、汉华、天如等几家专业房地产律师事务所，专家们的意见有两种派别：
观点一：
应以全部房价款作为基数
这可以从两个角度分析。一方面同开发商签订的购房合同和同银行签订的贷款合同之间是相互独立、互不依存的。其中，购房合同解决的是购房者同开发商就房屋的权属进行转移的问题，这个合同的双方基本当事人为购房者和开发商;而贷款合同解决的是购房者购房资金的来源方式问题，这个合同的双方基本当事人是购房者(贷款申请人)和银行(贷款人)，这之间无必然关系，购房者申请不到银行贷款，那么他要么改变付款方式，要么承担违约责任，购房合同不成立并不影响贷款合同的效力;贷款合同没有达成，也不是购房合同当然解除的法定条件;购房合同解除后(无论是协商解除，还是在合同中约定的条件成立时单方解除)，均不影响贷款合同的继续履行。对于开发商来说，银行贷款是购房者采取的一种具体的付款方式，只要购房者提交了首付房款，银行支付了余下的全部房款，就应当视为购房者已经支付了全部房款，至于余下购房者和银行之间的还款关系，一般同开发商无关(开发商提供阶段购房担保的除外)。那么，在计算违约金时，应以银行支付的全部贷款额和购房者支付的自有资金之和作为购房人已支付房款。
从另一个角度分析，这个问题的核心是银行的借款归谁所有。归银行，借款人只有使用权还是由借款人所有。按照中华人民共和国合同法196条的规定：贷款合同是借款人向贷款人借款，到期返还贷款并支付利息的合同。[page]
有人认为购房者申请到的银行贷款从性质上讲，归购房者所有，借贷人对贷款有所有权，只不过银行对房款的使用方式作出了限定(仅限用于购买商品房)，同时购房者承诺按期向银行归还贷款本息。如果这笔贷款不归购房者所有而归银行所有，那么，购房者所购房产就应由购房者和贷款银行共有，贷款银行将成为共有人。可事实上，购房者向银行贷款所购的房产归购房者个人所有，银行只有在购房者以该房产向银行抵押，且购房者不能按期还本付息时，才有权将该房产拍卖，并就拍卖所得款项享有优先受偿权，也不是直接将该房产收归银行所有。
观点二：
应以首付款或首付款与归还银行部分贷款之和为基数
当然也有人认为购房人对贷款只有使用权，是银行借给购房人的，因为没有所有权，就不能认为是购房人的，贷款是借款银行直接划到开发商账户上的，这是另外一种关系，所以在开发商承担违约责任时，自然不该计入。这种说法也有一定道理，但是笔者认为在当前，由于有关法律明确界定：贷款合同与购房合同是互不相干、独立存在的。所以上述观点实际上又把这两个合同联系起来了，这么讲有欠妥当。
还有一种观点认为，对于购房人以贷款方式购房，如开发商违约，违约金的计算金额应包括购房人付的首款和所归还银行的部分贷款。
事后诸葛
这是一个法律界都存在意见分歧的问题。建议购房人在购房合同补充协议中能就这一问题进一步约定。
