查封是法院在财产保全和执行程序中经常使用的强制措施，用以限制财产所有人对该财产的所有权的行使，以方便执行。
抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
对一些财产的查封，法院应当到相关的管理部门去做查封登记。最高院《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条第一款规定：“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记”。最高院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第101条也规定：“人民法院对不动产和特定的动产(如车辆、船舶等)进行财产保全，可以采用扣押有关财产权证照并通知有关产权登记部门不予办理该项财产的转移手续的财产保全措施;必要时，也可以查封或扣押该项财产”。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第41条第三款规定：“既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他法院的查封”。
抵押合同也应当到相关的管理部门去登记。《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效 。”而第四十二条则>规定：“办理抵押物登记的部门如下：
(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;
(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;
(三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;
(四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门
(五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门”
既然都需要登记，查封难免就会碰上抵押，即在做查封登记时发现被查封的财产上已被设立了抵押权。
例如甲在乙信用社贷款10万元用于购车，并约定四年还清。到期后，甲未能按期还清贷款，乙信用社即起诉甲，胜诉后申请强制执行，法院依法查封甲所购车辆。去市车管所作查封登记时被告知：该车已被甲抵押给丙银行用于贷款。后不久，该法院收到丙银行的先予受偿的申请。
遇到这种情况，法院该如何处理?最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第102条规定：“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权”。据此，法院应当查封该车，并及时查清甲对丙银行负债的情况，同时法院将所查封车辆拍卖，所得价款先清偿丙银行的债务，剩余部分用于清偿乙信用社的债务。
这是绝大多数查封碰上抵押的情况，就是抵押在前查封在后。但也有极少数特殊的时候，查封会在抵押的前面出现。
A公司因与B公司的经济案件被法院强制执行，期间A公司与C银行协商贷款，C银行同意A公司以办公楼抵押贷款100万元。3月5日法院应B公司的申请决定采取强制措施，查封A公司的办公楼，并于当日给A公司送达了查封裁定，但由于其它原因，未能去房地产交易中心送达协助执行通知。3月6日，A公司隐瞒了办公楼已被查封的情况，与C银行签订了抵押贷款合同，并到房地产交易中心做了抵押登记，A公司拿到贷款后偿还了关系户的债务。3月7日法院去房地产交易中心送达协助执行通知时被告知，该房产已于昨日被抵押贷款。
出现这样的情况是法院意想不到的，但这样的局面该如何处理?抵押权人是否还有优先受偿的权利?
一种意见认为裁定书已送达A公司，A公司就无权再处分该办公楼，其与C银行签订的抵押贷款合同是无效的， 所以这个抵押行为可以不考虑，C银行无优先受偿权，其受的损失由A公司赔偿。另一种意见认为，虽然A公司无权处分该办公楼，但不能因此剥夺C银行的优先受偿权，因为C银行签订抵押贷款合同是善意的，他们不知道该办公楼已被查封，在正常情况下也不可能知道，剥夺其抵押权不公平。
笔者同意后一种观点。这种情况下，抵押的效力应看债权人是否是善意。如果是善意就有抵押权，可以优先受偿;若非善意则不享有抵押权，不能优先受偿。这是为了保护善意抵押权人的利益，保护公平交易的安全，与第三人善意取得的理由类似。
法律规定不动产产权变更应以登记为要件。如果查封不动产不登记，就不能起到公示的效果，容易造成第三人误解，这也是违反查封的正常操作程序的。发生这种情况如果一律认定抵押无效，容易损害善意抵押权人的利益，对抵押权人不公平。
法院出现这种失误是不应当的，出现了这种情况应该对A公司加大执行力度，尽量挽回损失，并对A公司的这种行为予以惩罚。如果因此损害了B公司的利益，法院应当承担相应的责任。
