已抵押房屋如何转让

黄律师：您好！我打算买一套二手房，但是该房屋的产权人是向银行抵押贷款买房的，购买这样的房屋我应该采取什么样的方式呢？会不会有风险呢？读者：小刘
　　律师观点：已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常，上家（抵押人）通过向银行申请贷款买进房屋，并将该房屋抵押给银行（抵押权人），作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间，如果上家欲将该房屋转让，在交易方式上与没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。一般而言，实践中有如下几种既符合法律规范，又具有可操作性的交易模式，供房屋买卖的双方选用：1、双方签订房地产买卖合同之后，由上家自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，上家取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
　　这种方法的优点是，在上家取得完全产权之前，下家没有支付房款，因此买方资金的安全性高；缺点是，完全由上家筹钱还贷，就要求上家具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用下家的首期房款参与还贷，不是最为经济的解决方案。
　　2、双方签订房地产买卖合同之后，下家将应当支付的首期房款专项用于帮助上家归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了下家的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍；缺点是，下家的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的上家，利用下家的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，下家既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或上家缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果下家首期房款不足以全部偿还上家的贷款余额，上家还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。
　　3、双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向上家的原贷款银行申请办理转贷款（转按揭）手续，这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将上家原有的还贷义务转由下家承受，通过变更抵押登记，将抵押人从上家变更为下家；缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果下家需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上述抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程，切不可草率为之。[page]