【案情回放】
房产抵押后再出租，拍卖后租客拒搬迁
申请执行人：某银行深圳分行
申请执行人：杨某(新业主)
被执行人：某投资公司
案外人：王某(租客)
某投资公司于2005年10月向某银行深圳分行借款人民币2000万元，以其名下位于深圳市罗湖区的一处房产做抵押，双方到深圳市国土部门办理了抵押登记手续。后因该投资公司到期后未还款，某银行深圳分行向深圳市中级人民法院提起诉讼，经审理，法院判决该投资公司限期偿还2000万元贷款本息，如逾期不还，某银行深圳分行有权以抵押登记的房地产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。判决生效后，该投资公司未履行生效法律文书确定的义务，某银行深圳分行于2007年11月向法院申请强制执行。
在执行过程中，法院依法查封了该房产，并在房产现场张贴了拍卖公告，通知凡有租赁关系的租户向法院进行申报登记。随后案外人王某向法院申报其对该房产第二层有租赁权，并向法院提交了租赁合同。经法院查证，2005年12月，该投资公司将抵押房产的第二层出租给王某，双方签订了租赁合同，并到相关登记部门做了备案登记。2008年4月，法院依法委托拍卖机构将该房产公开拍卖，杨某以最高价拍得该房产，随后其要求王某搬出该房产，王某以买卖不破租赁为由拒绝搬出。2008年5月，杨某向法院申请强制执行。
【执行结果】
法院张贴公告，要求承租人限期搬迁
本案中，抵押权设立在先，租赁权设立在后，抵押权实现后，某投资公司与王某之间的租赁合同对房屋买受人杨某不具有约束力。王某占有拍卖房产应当移交而拒不移交，法院在房产现场张贴了强制搬迁公告，责令王某在限期内搬迁，否则法院将依法强制执行。在限期内，王某自行搬出了该房产，法院依法将该房产移交给杨某。
【执行理由】
抵押权先于租赁权设立，租赁合同对买受人无约束力
最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，某投资公司将已经抵押的房产出租给王某，该房产被拍卖后，该投资公司与王某之间的租赁合同对买受人杨某没有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款和第三十条分别规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖;人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后15日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。在本案中，该房产的抵押权设立时间为2005年10月，租赁权设立时间为2005年12月，抵押权先于租赁权设立，因此在房产拍卖过程中该租赁权不受法律保护。拍卖成交后，王某应当将该房产移交给杨某而其拒不移交，法院可以应买受人杨某的申请进行强制移交。移交后，如果王某因租赁该房产未届租期而造成的损失，属于其与某投资公司之间因租赁合同引起的法律关系，应当另寻法律途径解决。
【律师解读】
“买卖不破租赁”并非无条件适用
本案主要涉及到合同法所确立的“买卖不破租赁”原则在强制执行中的适用问题。
我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是通常所说的“买卖不破租赁”原则的法律依据。那么，在民事强制执行过程中尤其是强制拍卖中是否适用该原则，如何适用该原则呢?这需要正确认识强制拍卖与“买卖不破租赁”原则之间的关系。
民事强制执行是人民法院运用国家强制力，依法定条件和程序，对经生效法律文书确认的当事人的债权予以公力救济而进行的司法活动。强制拍卖作为民事强制执行过程中的一种执行措施，是法院以国家公权力介入当事人之间的民商事纠纷，基于法律赋予的职权强行对抵押物予以处置从而实现生效法律文书所确定的债权的一种措施。而《合同法》所规定的“买卖不破租赁”原则，则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，它与强制拍卖最大的不同就在于强制拍卖过程中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。
那么，《合同法》第二百二十九条所规定的“所有权变动”是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢?从所有权变动的原因来看，应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的所有权变动。从条文的规定来看，并没有限制适用所有权变动的种类，因此，不论何种原因发生的所有权变动，都应当适用该条款。这也可以从《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定中得到印证，该条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”也就是说，拍卖所引起的所有权变动，原则上不影响原租赁权及其他用益物权的效力。但是，最高人民法院又在该条规定中规定了例外情形，即如果拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。这就是说，如果在拍卖财产上的租赁权设立在先，抵押权设立在后，租赁权应当优先保护，拍卖后该租赁权不因拍卖而消灭;相反，如果抵押权设立在先，租赁权设立在后，设立在后的租赁权不能影响设立在先的抵押权的实现。如果租赁权继续存在于拍卖财产上会导致拍卖的价款过低，影响抵押权的实现，人民法院应当将该租赁权依法除去后进行拍卖。
法律之所以如此规定，是基于民法中的物权优先原则，该原则包括两个方面，一是当物权与债权并存时，物权优先于债权，如享有担保物权的债权人比普通债权人享有优先受偿的权利;二是同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优于后设立的物权，这是物权相互间的优先效力，抵押权属于担保物权，租赁权虽然在性质上属于债权，但是由于合同法中规定了“买卖不破租赁”原则使之具有了物权的效力，这称为租赁权的物权化。因此，根据物权优先原则，租赁权设立在先，抵押权设立在后，就应优先保护租赁权;相反，抵押权设立在先而租赁权设立在后，就应优先保护抵押权。
综上所述，强制拍卖中是否适用“买卖不破租赁”原则的关键在于租赁权设立在先还是抵押权设立在先。另外，需要说明的是，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条第二款的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
实践中，房屋抵押权与租赁权的冲突在强制执行中屡见不鲜。因此，在签订房屋租赁合同时，要特别注意查明该房产上是否存在已设立的抵押权，以便于更好地控制风险，避免损失。
