张女士咨询
我与王某于去年签订《房屋租赁合同》，约定由我承租王某位于市中心的店铺，租赁期限为5年。上个星期，王某在没有通知我的前提下，将店铺以300万元的价格转让给第三人刘某，且刘某与王某订立了《房屋买卖合同》。我得知此事后，即向王某表示自己也有能力购买此店铺，王某则表示我们之间并没有约定承租人有优先购买权，并要求我立即搬离店铺。请问：我是否有权主张王某与刘某之间的房屋买卖合同无效?
律师回答
张女士的问题涉及到承租人优先购买权的问题，下面分几个层面进行分析。
第一个问题，张女士是否享有承租人的优先购买权。承租人的优先购买权在1990年10月1日起施行的《合同法》第二百三十条中有规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，张女士的优先购买权是受合同法保护的，不因其与出租人未在合同中约定就不受保护，除非双方在租赁合同中明确约定排除承租人的优先购买权。因此，张女士的优先购买权应当受到保护。
第二个问题，能否认定王某与刘某的房屋买卖合同无效。 1987年1月1日起施行《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 ”从该条规定来看，张女士可以依此主张《房屋买卖合同》无效，但该条款因与物权法规定相抵触而被废止。因为，保护张女士的优先购买权并不代表要确认王某与刘某的房屋买卖合同无效。尤其是刘某作为善意第三人，对于该店铺上是否存在优先购买权及张女士是否放弃优先购买权并不知情，作为善意第三人刘某的权利也应当受到保护，不能随意否定房屋买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 ”因此，王某与刘某的《房屋买卖合同》是有效的。
第三个问题，张女士的优先购买权如何得到保护?首先，根据我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ”如果王某将店铺出卖给第三人刘某并办理了过户登记手续，刘某已经享有了房屋的所有权。据此，张女士已不能实际主张优先购买权，但可以根据上述司法解释的规定请求出租人王某承担赔偿责任。其次，如果王某与刘某还未进行房屋过户登记，刘某尚未取得房屋所有权登记。张女士可以行使优先购买权，向王某要求以刘某同样的条件优先购买该店铺，并办理产权过户登记手续，以实现优先购买权。
第四个问题，关于是否要搬离店铺。 《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 ”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 ”从张女士的情况来看，不存在司法解释规定的两种除外情形。因此，如果你们双方的《房屋租赁合同》没有对此进行特别约定，张女士可以继续使用该租赁房屋直至租赁期满。
