（一）商品房的销售模式改变了，比如他的买卖标改变了、房子合同与物业相关的合同混淆在一起了、售后包租问题啊、还有就是代理销售的收费标准发生改变；
（二）房价上涨引发购房人的不满，房价下调使得许多人可能会反而会解除合同；
（三）房地产的调控政策改变引发纠纷，要么就是没有履行合同未交房，或者是买房人借贷买房时回避了许多条件。
（一）关于委托人的任意解除权问题
商品房委托代理销售合同性质上属于委托合同。根据《合同法》第410条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。有疑问的是，商品房委托代理销售合同中是否允许当事人约定解除权的放弃。
我们认为，商品房委托代理销售中，受托人往往已经开始了所涉楼盘的销售处、销售广告等的设计与宣传工作，有的为委托事务已经投入大量的人力和物力来开拓市场、联系客户。基于风险的分担，应当允许双方以约定排除委托人的任意解除权。
（二）关于溢价款问题
《商品房销售管理办法》第28条规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。当事人如果在商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取溢价款的，是否无效。
双方当事人对溢价奖励的约定系双方共同的真实意思表示，不违反法律及法规，也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。
（三）关于可得利益的问题
实践中商品房委托代理销售合同解除后，受托人主张可得利益的，实践中存在三种观点：
观点一认为：应当根据商品房面积和现有市场价格计算可得利益，予以支持；
观点二认为：受托人代理商品房销售是否能够获得佣金尚受国家政策、房地产市场等多种因素影响，其以合同所约定的可销售金额为依据主张可得利益不能成立；
观点三认为：商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未进行实际销售，对可得利益由法院根据个案酌情处理。
委托方：（下称甲方）
地 址：
受托方：（下称乙方）
地 址：
甲乙双方经友好协商，就委托代理销售物业的有关事宜达成协议如下：
（一）甲方在深圳市 区 路开发 层住宅 栋，命名为 。房地产证号为：
（二）经协商，甲方同意将该项目委托给乙方独家策划代理销售。（委托清单附后）。
（三）委托方式
乙方负责全部的策划及销售工作，甲方承担相关的宣传推广费用。
（四）委托期限
委托期限自本合同签订之日起至该项目入伙之日起。
在委托期限内，所委托的物业都须通过乙方进行销售，甲方不再自行销售或委托他人销售。在委托期限内成交的委托清单内的物业，甲方均应支付乙方代理费。在委托期限届满后三日内，乙方从现场接待中心撤离，并将有关销售资料全部移交给甲方。
（五）费用
双方同意乙方取费由策划费和代理费两部分组成。
1、策划费
双方同意，甲方支付给乙方的策划费为人民币 元整。在签订合同之日起三天内，甲方即向乙方支付 万元，在乙方达到70％的销售率后三月内，甲方向乙方支付另外 万元。如果在代理期限内乙方不能完成70％的销售率，则乙方退回已收取的策划费用。
2、销售代理费
（1）在委托期限内
如果乙方的销售率在50％以下，则甲方按销售总额的1％支付代理费给乙方；（销售率＝销售成交面积／委托面积）
如果乙方的销售率在50％－60％之间，则甲方按销售总额的1.2％支付代理费给乙方；
如果乙方的销售率在60％－70％之间，则甲方按销售总额的1.3％支付代理费给乙方；
如果乙方的销售率在70％－80％之间，则甲方按销售总额的1.5％支付代理费给乙方；
如果乙方的销售率在80％－90％之间，则甲方按销售总额的1.6％支付代理费给乙方；
如果乙方的销售率在90％以上，则甲方按销售总额的1.7％支付代理费给乙方；
上述代理费率均是按结算时所达到的销售率全程计费。
正式发售的条件为：取得预售许证，售楼处、样板房装修完毕，售楼环境规划建设完毕，其它销售工具准备完毕。
（2）代理费双方每周结算一次，结算范围为本周内销售成交的房号。结算时先按总销售额的1.2％结付销售代理费。委托期限结束时，根据最终的销售率，按本合同规定的相应的销售代理费的比例，进行最终结算，多退少补。甲方应按时支付乙方销售代理费。如超出约定的支付期限达10日以上，则每天应追加应付销售代理费总额的0.5％给对方作为违约金。
（3）销售成交标准为：客户已交来规定的足额定金并签订认购书。
（4）乙方收到甲方付来的销售代理费后，应向甲方开据票据并自行交纳有关税费，甲方不代扣税费。
（5）买卖合约签订及款项收取。
（6）在委托期限内，乙方按双方商定的价格及付款方式对外销售。
（7）双方同意认购书由甲方和客户直接签订，定金由甲方直接收取并向客户开据收据。
（8）正式的房地产买卖合同由甲方与客户签订，房款也由甲方直接向客户收取并开据票据。
（9）客户已交定金后要求退订的，视客户退订之理由由乙方决定是否没收。若有未退或没收之定金，甲乙双方各得50％，若有退订的情况，则乙方也应退给甲方相应的代理费，退订的情况不计入代理业绩。
（七）广告、策划及销售人数
1、本项目广告推广预算（指报纸电视等媒体广告的设计、发布费用及有关的宣传资料的设计、印刷费用，不含样板房、售楼处、工地包装等费用）为总销售额的2％－3％。即约人民币 万元。
2、乙方负责编制广告计划并委托专业广告公司进行创意设计，广告稿经甲方签字认可后由乙方负责安排媒体刊登。
3、乙方派驻现场销售人员不低于 人，其中包括销售经理 人、营业代表 人；另派项目经理和策划师各 人，负责项目的全程策划和跟踪。其薪资、奖金、加班费等均由乙方负担。
4、乙方所派销售人员于进驻现场前需经甲方面试认可。
（八）双方权利及义务
1、甲方义务
（1）甲方确保本项目符合政府关于房地产开发和销售的有关规定，并应向乙方提供相应证明文件（复印件）。
（2）在本合同签订后，甲方应向乙方开具完善的销售代理委托文件。
（3）甲方与购房客户签订买卖合约后，因合约条款引起的纠纷和责任均由甲方承担，与乙方无关。
（4）如甲方不能按本合同第七条第一款规定的广告推广预算和第二款的广告计划支付相应费用，导致销售进程及计划受阻，乙方不承担相应责任。
2、乙方义务
（1）乙方保证对本项目代理销售工作尽善尽责，同甲方进行多方协调和沟通。每周举行一次销售工作会议，定期向甲方提供详尽的销售情况分析报告。
（2）负责项目的销售策划、包装宣传、广告推广及软性炒作等方案的编撰。
（3）协助甲方做好现场包装及其相关工作。
（4）协助甲方落实售楼处、模型、样板房、展板等准备工作。
（5）充分利用原有客户网络销售。
（6）安排优秀销售人员进驻销售现场。
（7）安排客户与甲方签订正式买卖合同。
（8）负责向客户催交房款。
（9）协助客户办理入伙手续。
（九）本合同签订后，双方均应严格遵守，如有违约，须承担相应责任，如造成对方损失的，还须赔偿对方相应损失。
（十）本合同在执行过程中若发生分歧，甲乙双方应本着平等互利的原则，进行友好协商，如最终无法达成共识，则交由深圳市仲裁委员会仲裁。
（十一）本合同若有未尽事宜，由双方协商另行签订补充合同，补充合同与本合同具同等法律效力。
（十二）本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，均具同等效力。
（十三）本合同自双方签字盖章之日起生效。
（十四）附件：
1、双方营业执照复印件及法人代表证明书。
2、委托房号清单。
甲方： 乙方：
代表： 代表：
二0＊＊ 月 日
以上就是找法网小编针对商品房代理销售合同纠纷的主要原因是什么，为您作出的详细解答。综上可知，引起商品房代理销售合同纠纷的主要原因有三个：商品房销售模式的改变、房价变动、房地产调控政策。值得注意的是，我们在签订代理合同时，一定要注意代理方式的选择。不同的代理方式，开发商承担的风险责任是不一样的，因此开发商必须要根据自身情况以及代理商的资信来选择相应的模式。最后，若您还有其他问题，欢迎咨询找法网律师。
