违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
【案情】
2010年12月，原告李某在自家住宅临街处私自搭建门面房一间。2011年3月，李某与王某签订租赁协议，约定将该门面房出租给王某，租期3年，租金每年3000元，协议同时约定违约方应当支付违约金2000元。2013年3月，李某催讨房租遭到王某拒绝，王某指出李某的所租赁房屋私自搭建系违法建筑，双方签的租赁合同为无效合同，并要求李某退还已支付房租。李某则要求王某归还房屋，并支付房租及违约金。经城市管理部门认定，李某私自搭建门面确系违法建筑，应予拆除。
【分歧】
对于李某及王某租赁合同的效力及处理存在多种分歧意见：
第一种观点：李某及王某租赁合同系双方真实意思表示，应当是合法有效的，合同内容已履行两年，期间双方均无异议，王某拒绝按协议约定支付租金应当退还房屋，并支付违约金。
第二种观点：租赁合同系无效的，因为该合同标的系违法建筑的，进而导致合同无效。无效的合同自合同签订始即无效，按照无效合同的处理原则，王某应退还房屋，李某应退还已支付的房租，互不负违约责任。
第三种观点：租赁合同系无效的，但王某已经实际使用房屋两年，故李某不需返还店租，互不负违约责任。
【评析】
笔者同意第三种意见，具体应当从三个方面分析：
一、违法建筑租赁合同是否有效
房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同作为租赁合同的一种特殊形式，应当符合《合同法》关于租赁合同以及一般合同的生效要求，而标的的合法是所有合同生效的首要条件，也是合同得以履行的基础。违法建筑正是由于缺少合法建筑所必需的规划许可或土地使用许可而不符合一般房屋租赁合同的标的要求。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”对照此规定，本案中李某私自搭建房屋，并未取得规划许可，被城市管理部门认定为违法建筑，显然不符合房屋租赁的标的要求。因此，李某及王某所订立的房屋租赁合同应属无效合同。
二、李某或王某是否应当承担违约责任
违约责任是合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任，民法通则第111条、合同法第107条对违约责任均做了概括性规定。本案中，李某与王某在房屋租赁合同中约定违约方应支付违约金2000元，便是合同关于承担违约责任的一种典型约定。本案中，王某在合同约定的租金支付时间拒绝支付租金，从表象看违反了合同的约定，符合承担违约责任的要求。然而，违约责任的承担有一个根本性的要求，即合同应当是合法、有效地。无效合同自始无效也就无履行的必要与可能，更无违约责任存在的土壤。因此，本案中李某及王某租赁合同无效，李某及王某均无依约履行的义务，也就不存在违约责任。
三、王某已付的租金是否需要返还
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同无效后，合同双方相互返还，恢复签订合同时的状态，是无效合同处理的一般原则。然而，租赁合同与一般交付类合同存在明显的区别，合同一方出让租赁物的使用权，另一方支付对价，合同无效后租赁物已实际使用的时间无法返还，相对要求出租方返还租金则显失公平。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。这是为了解决房屋租赁合同无效后相互返还过程中出现不公平情形的特别规定。房屋租赁合同无效后，房屋已经实际使用的，出租人按照合同约定租金标准要求租金，既符合当事人的意思，也符合交易公平的要求。
故本案合同无效后，王某无需继续履行合同，然而王某实际使用期间的租金，仍然应按合同的约定处理，不予返还。
