“以租代售”买家将面临更大变数

问：我最近看上了一套二手房，但遗憾的是这房子是在营业税征收范围之内的，原先和房主商量好，5.5%的营业税买卖双方各承担50%.但到签合同时，房主突然反悔，不愿意付一半营业税。

　　我又非常想买这套房，于是房主出了一个主意：双方在确定成交的意愿下先签订租赁合同，等办理产权过户不交纳营业税的时间(即取得产权5年)为止，双方在租赁合同里约定，买卖双方在正式签订合同并实现产权过户后，买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。

　　请问这样做到底行不行？

　　 ———李女士

　　答：自2006年6月1日起，对于5年内转手交易的房产均要按照销售收入的5.5%全额征收营业税；并且自8月1日开始，还要征收个人所得税。这就让一些与原本超过2年而未满5年的房产交易者为了避税纷纷采取“以租代售”的销售策略。目前“以租代售”的方式在一些快满5年的房产交易中非常普遍。这样做对买卖双方都不构成任何损害。

　　但由于房价具有极大可变因素，假如在签订租赁合同时，所签价格与“五年限期”后的该房屋价格不一样，如果房屋价格上涨了，那卖家很有可能宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格出售房子。对于买家来说，则要承担由此带来的机会成本。一般说，租金年限越长，其机会成本也越大，风险也越高。