1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入到2007年的工作范围；建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上也表示，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费，即拟开征保有税。业内专家也认为，物业税将作为房地产宏观调控的“撒手锏”在今年推出。
物业税
“空转”向“落实”提速
物业税又称不动产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税，属于持有税。我国的物业税于2005年由财政部及国务院发展研究中心设计提出，主张在房产保有环节征税。国务院发展研究中心负责撰写的《中国房地产税收政策研究》提到,开征房地产保有税的一个重要原则是从价计税方式。
国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。其实，物业税的模拟空转从去年就已经开始，试点包括北京、青岛、沈阳等城市，这些都是为给改革提供数据支持。“现在试点城市仍然在空转，做进一步的经验总结，因为物业税的落实需要很多前期经验支持”，中央财经大学税务学院副院长刘桓指出。
“我国房地产市场还缺少一个内在稳定器，所以总是需要外部的力量去调控来调控去，这是我们冲突和矛盾的焦点所在”，中国人民银行货币政策委员会委员、中国经济体制改革基金会秘书长樊纲说。据了解，保有环节税种的征收已被建设部、财政部及国家税务总局提上了议事日程，并可能在今年3月十届人大五次会议后出台。据悉，《物权法》也极有可能在今年“两会”通过，为物业税的征收提供理论基础。“物业税虽然现在仍在探索之中，但是国务院之前已经表示，要下定决心稳定房价、完善税收，所以不管从物业税的内容还是制度等方面，都应该会有进一步的动作”，中央财经大学税务学院副院长刘桓表示。
物业税方案悬念仍存
目前，我国物业税实行统一税率还是累进税率是业内争议的焦点，特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。另据国税总局有关负责人透露，物业税的方案制定目前有两套思路，一套是将所有关于房地产的税费全部加到一起，统一交纳物业税；另一套思路是把主要几个税种统一到一起。这两个思路被称为“大方案”和“小方案”。
在“新国八条”中对普通住宅与非普通住宅的界定标准以120平方米为“分水岭”，同时允许地方政府有20%的弹性空间，因此，业内人士预计144平方米可能为起征面积，税率大约在0.8%左右。近日，发改委一份题为《楼市将继续高温未来两年将进入低迷》的报告建议，进一步完善房地产税收政策：一是严格执行已出台的房地产税收政策，主要是防止税收的转嫁；二是应加快出台住房保有环节的税收政策，即不动产税，可按人均30平方米进行税收减免，超过部分则征收保有环节税。此外，中央财经大学税务学院副院长刘桓指出，作为财产税，物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。
“内外税制度不一、不同地方有不同税种、产权制度尚不明晰、以累进税率征收还是按比例征收……”，征收物业税还面临着诸多现实问题。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授认为，今年上半年不可能会开征物业税。物业税涉及到方方面面，可能政府将会先试点或者先从某部分开始征，它的完全实施还需要一段时期。
开征物业税
会使房价大幅下降？
“土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳，从而带来房价下降”的说法在社会上广为流传。通常而言，物业税开征在理论上应该和调整土地出让金同时进行，而土地出让金原由开发商支付，属于房价成本的一部分，开征物业税后，土地出让金将减少或者取消，这会直接带动房价的降低。业内甚至预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10%―20%，降价幅度最高甚至可达35%以上。
但近段时间，财政部、国家税务总局和国土资源部的官员在多个场合表示“正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性交纳土地出让金”，这让认为“物业税出台后房价会大幅下降”的公众的信心大打折扣。影响房地产市场发展的因素很多，税收只是其中之一，其他一些因素如房地产收费、福利房政策、经济发展状况等对房地产市场的影响甚至大于税收。“开征物业税只能从理论上降低房价，至于具体效果如何则很难说”，上海锦和房地产经纪有限公司常务副总经理蒋雷霆表示。
截至目前，房产交易中涉及到的税费有契税、营业税和个人所得税等，新税费的开征已经对房地产市场造成一定影响。业界认为，房价走高并不完全取决于物业税，而单凭简单的物业税也根本扭转不了住房价格的基本走势和格局，因此，购房者应该对物业税实施可能对房价造成的影响有全面的心理准备。
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物业税会给我们带来什么
问题一：是否影响市场成交量？
上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为，物业税有助于增加供应，或者说至少不会影响供应，对于需求则是具有鼓励和抑制的双重作用。杨红旭表示，若按建设部刘志峰的说法，开始肯定是重点先对大户型开征物业税，而对于自住性的中小户型，或者暂时免征，或者象征性的少征一点。如此一来，从需求上考量，物业税开征后的中短期内，并不会对市场需求产生明显的抑制。
上海富阳分析师顾俊表示，如果市场还是以自住需求为主，那么物业税不会对市场产生太大影响。即使是投资性房产，很多投资者现在仍然选择不抛售，说明他们还是希望得到一个长远投资收益，因此物业税对他们的影响也不会很大。[page]
问题二：是否会导致房价下降？
据相关人士介绍，由于开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及开发商利润占到60%，建筑成本只有40%左右。一位普通购房者在购一套住房的过程中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本和房价均可大幅下降。
上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭也表示,在成本降低和政策取向两个因素的作用下，整体房价将不可避免的有所下降，具体下降多少受很多因素牵制，但30%-40%的大幅下降将很难会出现。
另有一部分人则认为房价增长的快慢主要还是由市场供求关系决定的，当需求远远大于供给的时候，房价会自然而然地上涨。如果物业税出台造成房价下降，那么届时市场需求又将因此受到刺激，更多消费者会选择购买住房，这时房价又会出现攀升局面。 (安逸)
《市场报》 ( 2007-02-26第08版)
国外物业税的方方面面
物业税本质上是对不动产占有(不一定是所有)课征的财产税。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同，但在很多国家都是地方主体税种，是一个比较成熟的税种。
多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税；不过我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产的供给量。总的来看，物业税的设计存在一些特点。
税基
从税基看，分为对全部财产征税(净财产税)和对特定财产征税(土地税、房屋税)两种情况。如丹麦对土地评估值课征土地税，对建筑评估值课征劳务税，对超过免征额以上的财富课征净财富税；俄罗斯则只对财产总价值课征财产税。
税率
从税率设计看，比例税率运用比较广泛，也有采纳定额税率和累进税率的。捷克规定，不动产税按不动产面积每年计征0.1克朗-10克朗/平方米，土地税按土地面积每年计征0.1克朗-1克朗/平方米；法国的净财富税按每年1月1日净财富值实行0.5%-1.5%超额累进税率；韩国对土地和建筑物所征的税是以财产价值为基础按累进税率0.3%-10%征收的，另附加20%的国防附加税。税率的确定，有的由中央制定，有的由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期而定。丹麦、法国和日本等国中央政府对地方政府征收的各种税率规定了固定限额或最高额；荷兰虽然对地方政府确定的税率没有总的限制，但法律要求业户税税率不可超过用户税税率的125%；以色列的空地财产税税率虽由地方确定，但要以中央政府的内务部颁布的指导原则为基础进行年度通货膨胀调整，内务部必须批准要征收的税率。
起征点和减免税
从起征点和减免税看，有些国家或地区对物业税规定了起征点，低于起征点的财产不征税。如澳大利亚的维多利亚州有五个价值种类，每升高一档，税率就相应增加，对低于14万元的价值不征税；日本规定，占有土地少于5000平方米时免征土地占用税；在荷兰，地方政府有权确定低于某一价值或面积的财产享受哪些免税。对减免税，不同的国家有不同的规定，但有一些共同的免税项目，如公共用地(包括道路、公园等)、公共福利用建筑物(如图书馆、博物馆以及非营利性的医院、养老院、孤儿院等)、外交使馆等享受免税。各国对农业用地也给予不同程度的减免税。
