物业管理是近年来刚刚出现的一个新鲜事物，随着城市化进程的加快，有越来越多的人要跟物业打交道。现在国内出现了这样一个奇怪现象：物业管理本身进步了，相关规定也完善了，却没有给物业管理带来春天。相反，业主对物业管理的反感却在与日俱增，这从高居不下的投诉率就可以看出来。那么，发达国家的物业管理是什么样的水平？他们怎样提供服务，怎样收取物业费呢？我们请本报驻外记者谈了他们对国外物业服务的感受。
日本：住宅管理规定很多
日本的住宅分公营和民营两种。公营住宅有一整套的住宅管理体制，包括住宅经营部门、住宅管理中心等。每个住宅区都有管理服务事务所，设有管理主任、管理联络员、紧急联络员等专职，为住户服务。
公营住宅的管理有很多规定，比如不准养宠物，不准制造噪音影响他人等。管理服务事务所有时会接到住户的投诉，说是楼上的人在阳台浇花水漏下来了，或是夜深人静隔壁还开着音响声音太吵等。通常情况下，管理服务事务所对这类事情的处理方式会很含蓄，他们会在居住注意事项表上把与当事人问题相关的部分画出来，然后再放进被投诉人的信箱里。
记者的许多中国朋友有不少是住在公营住宅里，他们有时遇到房子水管漏水、门锁坏了等情形，管理中心总会召之即来。
房子有了任何问题，自然也要找管理服务事务所，他们有专门的维修部门。前不久家里客厅的壁纸脱落，记者马上给公寓管理中心打了电话，对方详细询问了有关情况后，就约定了修理时间。那天来了两个修理工，他们带来了一大堆施工材料，非常小心地移动，绝不弄脏地板。他们先是拿出相机给需修理的地方拍了照，算是立此存照，随后仔细量了需要修补的墙壁面积后便小心翼翼地开始施工。
看到需要修补的墙角边放了一个金鱼缸，一位工人便很客气地问：“可以把这两条金鱼暂时移个地方吗？”记者注意到，他说起金鱼竟然用的是敬语。他们发现新的墙纸的颜色与原来稍有不同，便与记者商量，是否把整面墙都换了。当记者表示不用太麻烦时，他们又连忙道谢。完工后，他们对着新墙壁又拍了一张照，前后两张对比，就可以回去交差了。
美国：物业管理非常细致
美国的物业管理可以由开发商提供，也可以由物业管理公司承包，还可以由租赁办公室承担。美国的房屋管理法规有联邦法和州法。联邦法和州法只是从广义的角度上来规范合同双方的权利和义务，比如联邦法明文规定租赁方不得有歧视行为。合同的详细执行情况由各地方的相关管理法规来规范，各地不尽相同。
在美国，租公寓的人很多，特别是在纽约、洛杉矶等大城市。由于房价昂贵，对于中等或低收入的人来说，租公寓可能是比较可行的办法之一了，记者也和人合租了一套公寓，对其物业管理有着很深的感受。
美国的公寓档次有很大的区别，有的老城区的公寓的外观看起来已经很破败，墙面黑黑的。楼里的居民也大多数是贫民。这样的公寓多数是政府提供给无家可归或低收入家庭的。豪华公寓设有游泳池、健身房、桑那房等设施。每个公寓的旁边是装饰豪华的租赁办公室，物业管理完全由他们负责。另外一种是中档的公寓，比较新，但没有健身房等设施。记者在加州租的这个公寓就属于中档。
美国的租赁合同一般是一年签一次，物业管理费一般都是包括在房租中。入住之前，房屋都要重新粉刷，百叶窗都要更换。物业也可以根据住客的需要，提供不同的厨房设施。公寓一般没有家具，但厨房用具却一应俱全，包括几乎是新的冰箱、洗碗机、炉灶、烤箱等等。供暖是中央空调，冬天不用担心暖气不热，在最冷的冬天，房间里也只需要穿件T恤。
从公寓楼下的草坪经过，记者经常能见到物业人员顶着加州灼热的太阳，修剪绿草。秋天落叶的时候，他们用吸尘器将落叶收拾干净。吸尘器的声音有点吵，所以每当我走过他们身边的时候，他们都会停下手上的工作，有礼貌地打声招呼，待我走远了，再开始工作。
虽然记者很少看到有人打扫，但公寓的一楼大厅总是十分干净，每到下雨的时候，物业人员就会在门口立出一个牌子，让租客小心路滑。
大楼的垃圾通道设在一个小房间内，生活垃圾可以顺着通道扔下去，但可回收的垃圾要放在小屋内的大垃圾桶内。晚上的时候，可回收的垃圾箱往往是满的。第二天早晨，一定会收拾一空。垃圾屋的门上有两块很温馨的提示板，一块是提醒人们要把垃圾分类；另一块提醒人们在早晨8点之前，晚上10点以后，不要倒垃圾，以免影响邻居们休息。
物业人员每周几乎都要给每个住户家庭发小册子，介绍社区的活动安排等等。如果需要家里留人，他们会提前好多天就发通知，临近几天电梯旁就会贴出告示。
有一次大雨天，记者正在房间里休息，突然听到敲门声，发现是物业的人，他很有礼貌地问记者，是不是窗子没有关好，玻璃打碎了。记者赶快查看，发现室友的窗子已被吹开，玻璃已经没有了。他帮着把窗子关好，告诉记者，雨一停，他们就来修。
还有一件事，给记者留下了很深的印象。记者原来的邻居每周末都要大唱卡拉OK到凌晨，记者觉得很烦，也无可奈何。几个星期以后，噪音忽然消失了。记者后来得知，他们是被物业要求搬走了，因为他们影响了邻居们的休息。
当然，美国的物业公司同住户发生争执的案件也很多，但大多数都是因为物业公司与业主委员会执行人的素质问题而造成的。所以选择一个好的物业公司很重要，选出一个尽责的业主委员会也很重要。
法国：房子越新物业费越高
法国人习惯把物业费叫“附加费”，通常买房或租房时，合同上都已经标得很清楚，每月需要交多少“租金（房款）+
附加费”。实际的费用跟楼房新旧有很大关系，房子越老交得越少，有的甚至不用交。比如，记者曾住在一幢建于上世纪60年代的单元房里，每月需交物业费35欧元，而有位朋友住在同一城市的一幢新楼里，每月则需交附加费100欧元以上。[page]
跟国内不一样的是，法国无论新建小区还是老楼老房，没有开发商在小区内设置物业管理公司，或者私人公司驻扎在某小区专门提供物业服务的情况。
一般法国城市里住单元房的居民，物业管理有两种形式，有时候一片居民区或整幢楼的业主们会组成“业主代表组织”，有时候大家集体委托某一房屋代理公司进行物业方面的管理。大家一块商量诸如每周该做几次卫生等细节，然后由“代表”或者“房屋代理”负责找来清洁工，以及与市内水电及环保等部门联系协商，费用多少最后也由大家商议控制在合理的范围内，适当增减。
在一定年限之后（比如十年后），发现楼体外墙需要洗刷或者加固的话，“组织”或者“房屋代理”会负责把各位业主集中起来商量整修事宜。
家中的天然气设施、水电装置等会有当地水电部门工作人员定期上门检查修理，检修前发信通知住户家中留人，服务是包含在水电费里的。当然，如果这些设备出现人为损伤，住户还是需要掏钱找人修理的。如果你是房屋租赁者，最后可以跟房东协调分摊修理费。
在法国住独门独院的城市小别墅或者乡间民房的人家很多，他们跟住楼房的居民不大一样，不一定非要交附加费，即便是交费，也不是交给那些民办私营企业，而是交给国家。因为，他们的物业费包括在“居住税”等税收里，一年交一次。
记者在很多乡村或者城市看到，居民们把垃圾用袋子装好放到自家大门外或自家大垃圾箱，每天都会有市里的清洁工来清理，公共花草树木，当然也是公共服务部门派人整修的。现在，部分新开发的别墅小区的住户，也需要交一定的“附加费”，通常是具体情况具体对待，有的是业主自愿要求组织起来，不同地区和区域都有不同。
另外，在法国，不管你租房还是自己有房，每年都会收到一张年终“分摊费用清单”的信件，这张单子一般都是居住地区的政府发出的，都是先发给业主。如果这个业主有其他出租房屋的话，这封信最后会被转交到租房人手里。
记者就年年都收到这类单子。上面需要交的费用写得很清楚，一是“设备税”，二是“垃圾清理费”，也就是所谓的物业分摊费了。一般每月住户按平时规定该交多少交多少，但每年因税率都会有所变动，物业多少也会有所升降（一般是升，因为物价总是在涨），分摊到住户头上本着多退少补原则，但具体要交多少，单子列得很清楚，不会乱收钱。
新楼小区如果有花园、有绿地的，或者花园里有几个儿童游乐滑梯，住户才会涉及到要交“设备税”的事情。
法国市区范围里，老楼很多，没有这些建房时候的附加设备，所以住在老单元的住户也就不必交什么“设备税”了，只交垃圾清理费即可。
《环球时报》
