权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。
我们在处理房地产法律事务时还发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。
导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。
涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：
1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。
2.土地使用权抵押的前提。 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。
3.抵押须有书面文件。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。
4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
5.保险问题。 土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
6.土地使用权抵押时，应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。
7.土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。 一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
8.董事会的决议。 抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
9.应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。
11.处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。 抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。
12.抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
在土地使用权抵押过程中，抵押双方只有在充分注意到上述几个法律问题的前提下，才能使抵押活动正常进行。大量事实证明律师参与土地使用权抵押业务，有助于此项工作的顺利进展。所以抵押人和抵押权人在办理土地使用权抵押这一法律事务时，应及早聘请律师介入，会使这一工作更加规范化。
土地使用权抵押贷款手续的有关规定
目前，土地使用权抵押已逐步成为一种重要的融资手段，经过登记的土地使用权抵押受法律保护。为了解决土地使用权抵押过程中存在的问题，进一步规范抵押行为，切实保护抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》等法律法规，现对办理土地使用权抵押贷款手续作出如下规定：
一、有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。
1、违法建筑或非法占地;
2、土地使用权和房屋所有权有权属争议的;
3、未经登记领取土地证书的;
4、依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的;
5、已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地;
6、县级以上人民政府依法收回的土地使用权;
7、房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押;
8、土地所有权;
9、耕地、宅基地、自留地、自留山;
10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的;
11、列为古文物保护的古建筑;
12、其他法律禁止的。
二、有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后，再予受理抵押登记申请。
1、共有的房地产，未经共有权人书面同意的;
2、集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的;
3、出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的;
4、乡、村集体土地使用权单独抵押;
5、国有土地使用权出让金未缴清的;
6、征而未用一年的闲置土地未缴纳闲置费的;
7、土地现状用途与登记用途不一致的;
8、抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积;
9、未依法及时办理变更登记的;
10、抵押到期未申请注销续办或告知处置方式的;
11、土地抵押合同必要事项不详或权利和义务不明的。
三、土地使用权抵押登记需要提交以下材料：
1、土地抵押登记申请表;
2、国有土地使用证(复印件，原件备注后退回);
3、抵押贷款合同(原件);
4、土地抵押合同(原件);
5、价评估报告(原件);
6、经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书;房地连同抵押的，应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》、《房屋评估报告》(复印件，原件现场备查后退回);集体土地使用权抵押的，应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财产涉及集体土地征为国有;抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料;国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时，需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料;合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料;已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料;出让土地使用权抵押的应提供出让合同，其中属商品房开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料;单纯以土地使用权抵押时，抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件;多个债权存在时，应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。
四、土地使用权的抵押合同期限及作为担保物权的存续时限有如下要求：
1、房地连同抵押时，土地使用权与房屋的所有权抵押合同期限应相同，并与贷款主合同期限一致。
2、有经营期限的企业抵押土地使用权，合同设定抵押期限不得超过经营期限。
3、抵押通过有偿方式出让或作价入股、租赁、授权经营取得的土地使用权抵押，终止期限不得超过土地使用权有偿使用合同终止期限。
4、抵押期间，抵押人需要转让或出租土地使用权的，应征得抵押权人书面同意，出租期限不得超过抵押期限。
5、抵押合同解除或终结的，双方当事人应向原登记机关办理注销登记，原登记机关吊销《土地他项权利证书》，并在《国有土地使用证》上记载。
6、抵押期限届满后，抵押人不能履行债务或未按抵押贷款合同规定履行债务时，抵押权人应在抵押期限届满后15日内，向原登记机关书面告知申请处置方式：属延期或续期抵押的，经双方当事人协商同意，应先办理原抵押注销登记手续，再重新履行抵押程序;属直接处分抵押土地使用权的，进入诉讼时效期，抵押权人应当书面告知抵押人和当事人，由法院裁定或由国土部门处置清偿，在提供物权存续时效终结后(一般为自诉时效结束后2年内)办理注销原土地抵押登记手续。
7、抵押合同履行终结，逾期不申请注销登记的或按抵押合同不能履行债务且逾期不告知处置方式的，国土管理部门可依法直接办理注销登记手续，注销《土地他项权利证明书》并将注销结果告知当事人及有关部门。
8、在担保物权诉讼时效内，以及在主债权诉讼时效结束后的2年存续时效内，国土管理部门应对抵押土地使用权采取保全措施并在土地证书和登记卡上载明。
五、从贷款清偿的安全性考虑，可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对宗地实际拥有的权利进行剥离和判断，一般要扣除处置税费。
1、出让土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值的70%;同宗出让土地使用权设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70%。
2、国有划拨用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70%，也即不得超过评估地价总值的45%。
3、集体土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金和征地购置费用余额的70%，也即不得超过评估地价总值的30%。
4、以承担拆迁安置为前提，通过出让方式取得房地产开发的用地，可抵押率应评估熟地价的70%。
5、房地产连同抵押，土地评估时，应根据抵押人提供的房屋评估报告，一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复部分，防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。
6、对资信可靠、经济效益好、抵押物变现率高的抵押人，抵押率可适当提高，但最高不得超过80%。
六、在依法以国有土地使用权抵押的担保纠纷案件中，债务履行期满抵押权人未清偿的，可根据抵押合同规定委托国土部门通过拍卖方式变现受偿;如果无法变现的，债务人又没有其他可供清偿的财产权，可申请人民法院参考地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人;属国有划拨土地使用权的，裁定随地上物同时转移时，补办出让手续。有下列情形之一的，不列入清偿范围，抵押权人无权优先受偿。
1、房地产抵押合同签定登记后，土地上新增的房屋(不需要办理房屋他项权利变更登记);
2、房屋抵押时，随之抵押但不计入抵押担保额度的土地使用权(需要进行土地评估，属国有划拨土地的需核定补交出让金，办理土地抵押登记，须发《土地他项权利证明书》;
3、抵押人到期无法偿还贷款的，拍卖、变更、折价的国有划拨土地使用权价款中补交的土地使用权出让金(依据国土管理部门在抵押登记时确定的补发出让金比例);
4、抵押土地使用权折价拍卖后，其价款超过债权数额的部分(归抵押人所有)。
七、土地使用权抵押，当事人双方应签定抵押合同，抵押合同应具备以下主要条款，并在土地使用证、土地登记归户卡上注明：
(一)、双方当事人姓名(签章)、地址;
(二)、抵押土地使用权的座落位置、面积、四至界线、土地使用权取得方式、土地用途、使用年限以及土地使用证、土地使用权出让合同和主合同的编号;
(三)、抵押目的、期限以及他项权利设定;
(四)、评估地价、最高抵押担保额、抵押担保率;
(五)、违约责任(含不能履行债务时标的物的处分方式及纠纷处理;
(六)、双方的权利和义务;
(七)、双方认为应约定的其他事项。
划拨土地使用权抵押合同还应约定处分抵押土地使用权时，补交土地出让金事宜;集体土地使用权抵押合同还须应约定土地征用补办和土地出让事项。
土地抵押合同中不得约定：债务履行期届满，抵押权人尚未清偿时，将抵押土地使用权转移为债权人。
土地使用权抵押合同与主合同存在着对应关系，不得在抵押合同中出现与之不相关的内容，不得出现用于抵押登记的主合同与实际放贷合同不一致的现象，也不得脱离主合同而签定抵押合同或重新签贷款合同发放贷款。
对于提前办理好的抵押登记，为解决企业流动资金不足，发放新贷款必须在主合同约定的期限内，不得提前放贷，贷款合同签约日期须在抵押合同签约日之前或同日。
抵押登记起始期为抵押登记主要材料收件齐全时为登记日期。
抵押期间，抵押人因企业兼并、分立、更名、资产重组、改制、成立有限公司、改变用途、拆迁、出租和转让等新情况出现时，应征得抵押权人书面同意。(1)、应由新的企业或新的权利人继续履行抵押合同;(2)、签订补充抵押合同;(3)、在抵押合同发生变更后十五日内在土地变更登记基础上办理抵押变更登记手续。
抵押合同解除或终止，抵押权人应出示证明文件与抵押合同、《土地他项权利证明书》一起交抵押人，办理注销登记手续。
八、计划经济时代，按行政方式操作的企业旧贷款，有的是多年沉淀的死帐、坏帐、呆帐，现在企业按市场方式运作，应由新设立的改制、改革企业继承债务，债权人必须采取土地抵押的保全措施，按下列程序履行补办土地抵押登记手续：
1、债务人和债权人协商;
2、职代会或董事会讨论通过;
3、上级主管部门(特殊情况要报政府)批准;
4、总债务情况公正;
5、债务人申请地价评估和出让金解缴比例核定;
6、债权人对债务结构和抵押担保物权价值进行法律有效性和处置可行性论证(由法律顾问签署意见);
7、当事人对贷款主合同进行变更完善;
8、签订土地使用权抵押合同;
9、申请土地抵押登记;
10、土地抵押登记审核颁发证书;
对于将发生的新抵押贷款，作为土地抵押权人的金融信贷部门应加强对担保物权的抵押
可行性调研论证，注重分析房地产中介评估机构的估价结果，积极协调房产、地产两个主管部门的预审意见，努力确保抵押的合法性、有效性，杜绝房地产分离抵押、重复抵押、超值抵押、欺骗抵押行为的发生。
