二手房交易逃税“歪招”百出 终将难逃刑事责罚

手房税收新政策相继出台　但交易中各种逃税方式层出不穷　相关专家提示　因不受法律保护———

　　今年以来，为抑制房地产市场投资过重和加强税收管理，一系列新税政相继出台。本月13日，国税总局再出文件，限制房屋买卖双方通过假赠与偷逃税款，但这些新政并没有完全杜绝二手房市场的违法逃税现象。

　　相关专家对此特别提示，尽管各种“歪招”可以替交易双方省不少钱，但由此产生的“合同”不受法律保护，所以存在各种难以预料的风险。

　　新闻缘起：新政策堵“逃税”路

　　记者从中大恒基、链家、我爱我家、信一天、21世纪等中介公司了解到，今年上半年，京城二手房交易中仅有0.8%是利用赠与进行的，但在新的营业税和个人所得税政策实行后，这一部分交易上升了一倍多。分析其原因，就是很多交易利用这种方式逃税。

　　10月13日，国税总局发布《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，其中表明：对个人无偿赠与住房的受赠人全额征收契税、印花税，而对于受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，按20%的税率计算。

　　按照此规定，无偿赠与行为所得房产，再出售时所征收的个人所得税比正常交易方式要高得多，这无疑对受赠者来说是一个禁锢和顾忌，对杜绝“假赠与”行为起到积极作用。

　　记者10月23日上午从各大中介公司了解到，该政策发布后的一周，赠与方式在二手房交易中的比例又“应声回落”，已经接近今年上半年的比例。但记者调查发现，各种税政并没有完全堵住种种逃税手段的出路。

　　逃税手段一：假赠与真买卖

　　赠与行为没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费。根据有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按3％的税率缴纳契税，赠与方和受赠方要各缴纳0.05％的印花税，但不需缴纳营业税和个人所得税。

　　案例

　　杨小姐拥有一套以43万元购买，出售时总价50万元未满5年的普通住宅。如正常转手交易，需缴纳的税费为：

　　500000×（1.5%+5.5%+0.05%×2+1%）=40500元；

　　而如果通过无偿赠与，只需缴纳税费：500000×（3%+0.05%×2）=15500元。

　　也就是说，通过真买卖假赠与可少支出成本25000元。风险提示房屋质量不受保护

　　“链家地产”市场总监金育松告诉记者，交易双方若以赠与的方式进行交易，同样会存在很大的潜在风险。

　　对于卖方来说，“买方”（即受赠方）可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款；对于买方来说，按照《合同法》规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任，也就是房产如发生了质量问题，在法律上不受保护。

　　此外，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，不会给其办理受赠房屋的按揭贷款业务。

　　逃税手段二：做低交易价格

　　在当前二手房交易的避税方式中，采取签订黑白合同、做低交易价的方式是交易双方最为普遍的避税手段。

　　案例

　　张先生于2003年购买了一套位于团结湖的商品房，房价57万元，算上装修和贷款的费用，总成本为72万元。张先生在今年7月份以92万元的价格将房产转让给了王先生。如果按照实际的交易价格办理登记，仅营业税和个税张先生就要缴纳5.06万元和0.92万元；王先生要缴纳的契税是1.38万元。

　　买卖双方为了逃税，将成交价格签订为80万元，这样算来，张先生只需缴纳4.4万元的营业税，个税则变成了8000元；相应的，王先生的契税则只需缴纳1.2万元。以上三项税款就可以为买卖双方节省费用9600元。

　　风险提示：购买者再卖多掏钱

　　中大恒基副总经理王彬告诉记者，这种逃税方式面临的风险是：万一购买方获得房屋产权后，余款的划割要求按照低报的合同价支付，出售者就要面临巨额房款的损失。另外，购买者未来转手交易时，购房原值按此合同价计算，会产生更多的售房收益，将面临大幅的个人所得税支出。

　　逃税手段三：假离婚少交税

　　政策规定：“对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要缴纳个人所得税了。为逃避这部分税费，许多夫妻通过假离婚的形式逃税。

　　案例

　　王先生为了逃税，开出离婚证明，将自己名下的两处房产中的一处以赠与的方式转到妻子名下，省下几万元税费。而后再复婚，两道手续的成本却不足百元。

　　风险提示：难保一方拒绝复婚

　　我爱我家的房产专家告诉记者，双方在办理离婚手续时对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益，因此通过这种方式来逃税风险较大。

　　逃税手段四：以租赁代销售

　　自2006年6月1日起，对于5年内转手交易的房产均要按照销售收入的5.5％全额征收营业税；且自8月1日开始，还要征收个人所得税。这就让一些原本超过2年而未满5年的房产交易者为了逃税，纷纷采取“以租代售”的策略。

　　案例

　　王小姐欲购李先生一套总价为60万元的二手商品房，但离出售该套房产无需缴纳营业税还有两年的时间。该房产交易需缴纳的营业税税额为3.3万元。

　　为逃避这笔税款，王小姐与李先生签订了一份租赁合同，约定李先生以月租金2500元的价格将房产出租给王小姐，出租期限为两年，两年后双方补签买卖合同，正式将房产出售给王小姐。

　　买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。此前，双方可以通过公证的形式进行买卖。

　　风险提示：未过户双方易反悔

　　“信一天”市场部经理罗煜告诉记者，因相当长一段时间内无法办理交易过户，房子的产权并不是买方的，这期间一旦出现政策变动或房价上涨，买卖双方都有可能反悔。

　　相关数据：二手房交易六成“避”税

　　记者调查发现，虽然一些大型房产中介出于对企业声誉的考虑，一般不提倡交易双方以有风险的手段“避”税，但多位业内人士向记者透露，整体来看，在京城二手房市场中，存在各种“避”税方式的交易量占到6成左右。

　　“信一天”市场部经理罗煜告诉记者，根据该公司统计，在所有要求采取“避”税手段交易的客户当中，“做低合同价”占二手房“避”税手段的42%；“假赠与”占二手房“避”税手段的33%；“以租代售和先公证后过户”占到二手房“避”税手段的15%。[page]

　　专家建议：利用优惠政策合理避税

　　“罗煜告诉记者，其实利用一些税收优惠政策既可以避税，又没有风险。

　　首先，税政规定对个人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房产，免征个人所得税及营业税（普通住宅）。

　　5年内出售的次新房中有近30%的房产距5年期满仅剩不到一年的时间，因此在不急于出售的前提下，房主可以考虑先行出租，等待期满后再进行出售。这种“以租待售”，比起“以租代售”来，风险要小得多。

　　此外，对出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的市民，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分免税。因此，业主在售房前后一年内及时实现置业升级，则能享受返还部分或全部个税的优惠。

　　地税说法：偷税行为要负法律责任

　　市地税局相关部门负责人指出，这四种手段都是不正当的“逃税”行为。

　　避税是指在法律允许的范围内进行相应的规避风险等行为，但做低交易价格、假赠与等行为显然是法律所不允许的。一旦发现必须按《征管法》第60条的规定负相关的法律责任，属于偷税行为的要补交税款和罚款，属于偷税罪的要负刑事责任。