北京律师：二手房避税方法全解读
政策解读
文件名称：《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)
关键条款1
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
律师解读
这条规定能对二手房交易中的“假赠与”行为起到震慑作用。对于卖房者来说，“假赠与”可以免交营业税；对于买房者来说，卖房者逃脱赋税后自然会把房价降一点下来。可有了这条规定后，买房者恐怕不敢再接收“赠与”的房子。因为无论多少年之后，只要把房子转让，就得额外承担一笔数额不小的个人所得税。
该条款也有瑕疵。“有关合理费用”的含义过于笼统，哪些费用是合理的，哪些不合理？没有明确的标准，具体操作中恐面临较大的困难。
关键条款2
对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。
律师解读
这条规定明确了房产交易“假赠与”是违法行为，一经发现，要承担严重后果。尽管“假赠与”的双方存在默契，但只要发生纠纷，马脚马上就会露出来。
关键条款3
个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料。
律师解读
赠与、继承、遗赠是三个内涵和外延并不相同的法律概念，不能以赠与将继承、遗赠等行为涵盖起来。否则，不仅会造成概念上的混乱，而且会引起法律适用上的混乱。这也许是整篇通知中最让人困惑的部分，如果对赠与、继承、遗赠等行为统统征收个人所得税，便意味着国家已经开始变相开征不动产遗产税，这可是一个重大举措。
时下流行的避税方法
阴阳合同
今年8月，吕先生把两年前以72万元购得的一套别墅以100万元卖给王先生。如果按照实际交易价格办理登记，吕先生需要缴纳5.5万元营业税、1万元个人所得税(按售房收入×1%计算)；王先生也需缴纳1.5万元的契税。双方为了避税，将合同价改为72万元，吕先生只需缴纳3.96万元的营业税，由于没有售房收入的差额所得，不需缴纳个税。同时，王先生的契税只需缴纳10800元。私下里，吕先生又与王先生签订了一份实价交易合同。
点评：一般情况下，房价的确定以送到交易中心的房屋买卖合同(阳合同)为准，如果私下签订的另一份合同(阴合同)约定不明确或者不详细，卖房者就有可能被买方钻了空子，只按照“阳合同”的价格支付购房款。
假送真卖
今年7月份，张先生通过“房屋赠与”的方式卖掉了房产。2003年，他以50万元购买了一套房产，现在以70万元出售，通过这种“房屋赠与”方式，可以为其减少3.85(70×5.5%)万元的营业税支出和0.7(70×1%)万元的个人所得税支出。
点评：房屋赠与在交易过程中，一般只收取手续费用，而由此涉及的营业税等税费都是免缴的。但是刚出台的政策规定，明确了房屋再转让时须缴纳20%个人所得税，如果买者日后想把这套“无偿获赠”的房产转让，不得不缴纳55115元的个税。[page]
以租代售
“以租代售”是指双方在确定成交的意愿下先签订房屋租赁合同，租赁期限到办理产权过户不用缴纳营业税的时间(即取得产权5年)为止，双方在租赁合同里约定，买卖双方在正式签订买卖合同并实现产权过户后，买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。
点评：房产价格的波动往往是买卖双方在签约时难以预料的。将来万一房屋价格上涨了，那卖方完全有可能宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定价格卖房子，这显然是买方所不能接受的。
（编辑：张冬冬律师）
