作者:秦律师 来源:北京网
二手房买卖税费买卖二手房（存量房）所涉及的税费一般上有7个税种，其中营业税、城市维护建设税、教育附加三个税种合起来简称营业税及其附加，剩下的四个税种分别为：契税、印花税、个人所得税、土地增值税，其中契税由买方缴纳，印花税由双方分别缴纳，其他税由卖方缴纳。另外属于单位已购公房性质的房屋还涉及土地使用权出让金，而经济适用房的转让将会涉及综合地价款。一、房地产营业税对销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。财政部国家税务总局最新发布的通知称，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和的有关规定执行。 销售不动产的营业税税率为5％。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》普通标准住房与非普通标准住房的区别：国家标准：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。依据《关于做好稳定住房价格工作的意见》七部委2005年4月30日发布北京标准：享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。依据《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》2005年5月30日发布。北京市享受优惠政策住房平均交易价格自二〇〇八年十一月二十四日调整为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。受优惠政策普通住房的标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。依据《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》2008年11月24日发布。购房时间的确定：纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。依据北京市地税局、财政局、建委《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》对于首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。 四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。 二、个人所得税个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值，转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为纳税所得额。税率计算公式：据实征收法：应纳税额＝（销售额－财产原值－税金－合理费用）×20％核定征收法：应纳税额＝销售额×核定税率1%（北京市场实际交易按此方式计税）转让房地产个人所得税征收范围是：个人转让自用不足5年且有增值的普通住宅（含房改房）。个人转让非普通住宅且有增值的。销售额的确定：以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。房屋原值指出售人购置该房屋时实际支付的房价款加上缴纳的相关税费。原值以出售人购买时的发票或其他凭证，纳税人未提供完整、准确的原值凭证的，税务机关可以核定征税。具体比例由省地税局及其授权的地税局根据房屋所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平平均价格水平等因素，在住房转让收入1％－3％的幅度内确定。已经购公房的原值按4000每平米的价格进行计算。合理费用指纳税人按照规定支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。装修费用的核算方法：有装修费税务统一发票（付款人与转让房屋产权人一致）的，可以在以下规定的比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％。商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。纳税人原购房价款中含装修费的，不得再重复扣除装修费。住房贷款利息凭银行出具的有效证明据实扣除。 免税条件：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。纳税人需持房地产管理部门提供的有关证明，到主管税务机关办理免征手续。个人出售自有住房前1年内购买住房的，其购房金额大于或等于现住房销售额的，免征现住房销售时应缴纳的个人所得税；购房金额小于现住房销售额（现住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，按照购房金额占现住房销售额的比例，予以减征同比例的应纳个人所得税。个人出售自有住房后1年内购买住房的，其购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时应缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税。依据《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》北京市地方税务局京财税[2003]732号三、契税1、 税目、税率在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人应依法缴纳契税。现行税率为3%。税目为：国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。 2、计税依据国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；(受赠方按成交价格的3%缴纳契税?)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 3、计税方法（1）建筑面积140平方米以下的普通住宅，按房屋成交价格×1.5%缴纳；（2）建筑面积140平方米以上的非普通住宅，按房屋成交价格×3%缴纳；（3）商用房及高档住宅：按房屋成交价格×3%缴纳。（4）首次购买建筑面积90平米以下的普通住宅，契税税率为1％。4、优惠政策（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置费的部分，免征契税。（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，免征契税。（3）个人购买自用普通商品住宅暂减半征收契税。（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。如新购商品房属于普通住宅，同时可以享受减半征收契税的政策。对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。（5）土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。（6）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，不征契税。 四、财政部新闻办公室从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。[page]
