王现辉律师：未取得产权证的房屋买卖合同被认定有效

案情： 王某于2006年5月购买了一套商品房，并于同年12月办理了房屋所有权证。在此期间，因王某工作调动，想将该处房屋出售，另在他处购买房屋。在中介公司的介绍下，王某于2006年10月与朱某签订了《二手房买卖合同》。合同中约定王某将房屋以88万元的价格转让给朱某。同时双方约定：1、因该处房屋在合同订立时尚未取得房屋所有权证，待王某办理完毕房屋所有权证后一个月内双方再办理过户手续。2、二手房买卖合同自双方签订之日生效，买卖双方均不得违约，否则违约的一方应当按总房价款的 10 ％支付违约金。　　合同订立后，朱某按约定支付了首付款，但在合同约定的余款交付期限内，朱某一直未履行合同义务支付余款，虽经王某多次催促，但朱某均以种种理由推脱。 2007年5月，王某起诉到法院，要求朱某履行合同，并按总房价款的 10 ％支付违约金 8.8 万元。庭审中，朱某辩称，与王某之间订立二手房买卖合同是事实，但是王某是在没有取得房产证之前，就与朱某签订房屋买卖合同，该行为违反了城市房地产管理法等相关法律规定，应属无效合同。 判决： 法院认为，朱某与王某签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了违约责任的承担。因朱某的违约行为造成合同不能履行，朱某应承担违约责任。于是法院判决宋某按合同约定支付甲 10 ％的违约金 8.8 万元。 律师点评： 王现辉律师认为：虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。但是《城市房地产管理法》第三十七条规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户登记手续，是从物权公示的原则出发，为了保证交易安全所采取的行政管理措施。只要合同双方当事人对于房屋的权属情况没有产生误解，是双方真实意思表示，合同就应当认定为合法有效，这是符合合同法精神的。同时，根据《中华人民共和国物权法》　第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
因此法院的判决是正确的。 律师提示： 虽然本案中合同被法院确认有效，并追究了违约方的责任，但在房地产交易过程中，由于程序复杂，对于未取得房屋所有权证而进行交易的双方来说，均产生较大风险。因此，建议买卖双方都应当完善合同条款，明确违约责任，交易之前对于房屋的权属进行调查，以免因权利瑕疵而产生纠纷。