小区的物管办公用房。该区域也列入公摊面积。(图文无关)Photo/何俊涛
公摊面积怎么算?大部分购房者都知道这样一个公式：套内建筑面积乘以公摊系数。然而公摊面积要详细的说起来，其实是一道复杂的数学题，不是每个购房者都能算明白这笔账的。本期买房课堂将带你一起来算算公摊的“账”。
同一户型套内面积不同?
小刘在某小区购买了一套新房，位于20楼，现在正在装修。近日，他去参观小区其他楼栋业主的装修时，发现邻居家与自家一模一样户型，室内空间更宽敞，为什么自己家的房子看起来没有邻居家的宽敞?难道两家住宅实际使用面积不一样?
广西禾信投资集团工程师答复：在确认了两间房各方面数据皆一致的条件下，住宅实际使用面积确实是有可能存在面积差异的，也就是说小刘的公摊面积是大于其邻居的公摊面积的。
公摊主要包括消防通道、通风排烟、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，高层住户还包含有电梯。而像小刘的这种情况主要是存在于楼栋不一，梯户比不一样、层数较高等。如果房屋位于顶层，还很有可能有公共门厅，因而造成了实际面积的差异。
公摊系数不同于公摊面积?
王先生通过测算套内建筑面积乘以公摊系数，计算出开发商标注的公摊比例比自己算出的公摊比例大，公摊面积整整多出1.2平方米。起初他以为是自己算错了，可用计算器算了3遍，结果都一样。于是他找到了当初卖房给他的置业顾问，得到的答复是，公摊面积与公摊比例并没有关系。这是为什么呢?
“公摊面积有‘猫腻’。”一位不愿透露姓名的业内人士说道，置业顾问口中的公摊比例确实不等同于业主房屋的公摊，但是业主的公摊面积由该公摊系数计算而来。公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内的面积的比例，不是单纯的某套房子的公摊。各套的套内面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的面积。
目前，公摊比例的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保护，而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。以王先生的例子为例，一套房子公摊多交1个多平方米的钱，按7000元/平方米的价格计算，开发商的利润相当可观。“越是高档小区的公摊面积越大，因为设施更加完备，因此利润也就越大。”业内人士说道。这也就是在购房时置业顾问只会告诉你房子的公摊比例，而不会告诉购房者具体公摊面积的原因。
怎样在公摊问题上不吃亏?
柳州市市政设计科学研究院总建筑师卓礼周答复：1.并不是低公摊的房子就一定好，虽然这样看来住房面积会变大，甚(至)可以省掉更多的面积，但是盲目追求低公摊或许只能换来狭窄的公共空间，不仅搬动大型电器会很麻烦，亲朋好友来串门时会感觉很拥挤，影响生活整体舒适性。另外，公摊越大也就预示着设备更齐全，在住户的生活范围内更为安全。一般而言，公摊比例在20%的房子住户觉得最舒适。
2.不要相信售楼部给出的公摊百分比。自己买的房子，可以自己估算公摊。购房者要注意在购房初期注意对项目进行观察，同一栋楼是一梯几户;是只有楼梯还是既有楼梯又有电梯,公共设施、走廊有多少……这些虽然不能帮助购房者计算出具体项目的公摊，但完全可以对两个项目之间的公摊大小进行对比。
3.购房者在选购住宅时，要向置业顾问问清，哪些部分是算在公摊里面的，而哪些没有。一般而言购房者最好尽可能选择纯住宅小区，以避免大堂等占地面积较大的区域造成额外的公摊。另外，很多楼盘都设计的独立单元门厅，也可能提升公摊百分比。
4.不要相信某些开发商打出“零公摊”的营销噱头。国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，而这种情况下，开发商往往偷换概念，将公摊面积加进使用面积里，比如将阳台面积改成房间使用面积等，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。
