无论上市交易还是置换，都需征得原产权单位同意
近日，有读者反映，在北京朝阳门南小街等地中介门店推荐的房源中，有部分标明“使用权房”的房产。问及价钱时发现，使用权房比一般房子每平米便宜好几百元，着实让人心动。那么究竟使用权房和一般意义上的产权房有何不同？应该怎么样购买？记者为此采访了经纪公司专业人士。
欲出售使用权房被告知无法正常交易
提示：使用权房没有独立产权，置换交易前需先征得原产权单位同意。
镜头一：张先生是某厂子一名老员工，在厂里工作20多年。厂里在上世纪80年代时分给张先生一套位于东直门的70平米住房，每个月象征性地收几十元房租。随着儿女逐渐长大，去年年底，张先生开始考虑购买一套面积大点的房子。
本想“以小换大”，但张先生到中介公司咨询后才得知，由于自己现在住的房子是使用权房，所有权不属于自己，所以不能像正常房产那样进行买卖交易。专业人士建议他去厂里咨询一下，看能否将使用权变成产权，如果变不了，按国家规定，就只能进行房屋置换。
点评：目前使用权房按产权归属可分为两种：房管所产权使用权房和单位产权使用权房。使用权房交易要迈的第一道坎，是要征得原产权单位同意，如果单位无法变更成产权房，但同意交易，可采取在使用权房之间置换的方式进行过户。相对来说，这种相互交换的比例很小，所以也导致使用权房成交量很低。
退而求其次置换一套大面积使用权房
提示：双方置换的都是使用权房，一方需给另一方经济补偿，补偿金额由双方自行商定。
镜头二：张先生来到厂里咨询，得到的回复是，目前厂里还没有政策把使用权变成产权。也就是说，张先生可以一直在使用权房里居住，但不能将其上市交易。就算有人买，也不能办理产权过户。张先生只好退而求其次，开始努力寻找面积更大一些的使用权房，想通过置换形式让自己生活得到改变，然后在私底下给房主一些钱进行补偿。三个月后，张先生终于通过中介找到了同意跟他置换的李先生。两人在协商后达成了共识，同意换房。
点评：目前使用权房因政策限制尚未完全开放，能够上市进行买卖交易的非常少，除非是获得产权单位同意后，通过缴纳一定费用，把使用权变成产权，才能进行买卖。而一般的使用权房交易，都是通过置换方式来实现，也就是双方都有使用权房，进行置换以后，一方给另一方一定的经济补偿，补偿的金额由双方自行商定，双方置换的房子都是使用权，而不是产权。
重点提示
置换过户不能进行贷款按揭
不管是产权房还是使用权房，国家规定一般住宅土地出让使用权年限是70年。使用权房享有同样的土地使用年限，只不过为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，但产权单位不能随便收回。即使收回也会对使用权人进行补偿。购房者不用担心使用年限，使用权房屋使用价值与已购公房相对等。
使用权房过户实际上是为买卖双方办理换房手续。在通过置换过户时，需注意两点。一是双方都应持有北京市户口，另外一点是不能进行贷款按揭。通过房屋置换并不能取得使用权房的产权，但可以享有出租的收益权和一定限度的处置权。
案例分析
变更产权房需缴1.4万元
56平米房龄19年
购房者可以将购买的使用权房变成产权房，但需要向房管部门或产权单位房管科缴纳一定价款。
举例来说，和平里附近一套使用权房面积56平米，建成年代1988年。
首先是楼龄折旧，按每年折2%计算，那么该套房屋折旧=1560元/平米×56平米×38%=33196.8元；然后，计算工龄折价，工龄折价=工龄×工龄系数，以买方夫妇双方工龄之和计，并以50年上限，按50年计，工龄系数700-900元/年，按平均800元/年，则工龄折价=50×800=40000元；最后，计算需要补交的价款=1560×56-33196.8-40000=14163.2元。即买方要交给房管部门14163.2元，就可以将房屋的使用权转变为产权性质。
