1.当商品房的40年产权到期时，根据目前的法律规定，住宅用地的土地使用权可以自动续期。
2.具体来说，我国《民法典》第359条明确规定，住宅建设用地使用权限的时间届满后，可以自动续期。
3.如果土地上的房屋及其他不动产有约定的归属，则按照约定执行，若没有约定或约定不明确，则依照法律、行政法规的规定办理。
4.《城市房地产管理》第21条也规定，在土地使用权出让合同约定的年限届满后，如土地使用者希望继续使用，可以在期限届满前一年申请续期。
5.除非根据社会公众利益需要收回该土地，否则续期申请应当得到批准。
6.续期后，应重新签订土地使用权出让合同，并按规定支付土地使用权出让金。
土地使用年限的计算因不同类型的房屋而有所差异。
对于已购公房和央产房，其土地使用年限的计算方法分为两种情况。
1.如果土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场并缴纳土地出让金之日起，核定其土地出让年限。
2.其他房屋上市时，依此方法分别计算使用年限，以确保同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。
3.对于经济适用房，由于其整个开发的楼盘并不具备土地使用权证，因此其土地使用年限通常以楼盘原始竣工的时间为准。
4.对于商品房，其土地使用年限则是从开发商拿地之日开始算起。
例如，如果开发商在2000年拿地，则其土地使用年限为2000年至2070年。购房者在购买房屋后，其剩余的年限即为开发商土地使用年限的剩余时间。
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