中介公司“霸王条款”被认定无效 诉请30000元违约金诉请被驳

　　上海一房地产中介公司以黄女士未按约定的时间内签订《房地产买卖合同》，故以构成违约为由，诉至法庭，要求支付违约金3万元。因中介公司的诉请不符合合同法的有关规定，昨天(3月31日)，闵行区法院一审判决驳回了中介公司的诉请。

　　2007年11月21日，黄女士和中介公司签订《房地产求购居间协议》和《房地产买卖居间协议》。同日，在中介公司的居间介绍下，黄女士又与出售方签订《房地产买卖协议》，约定20天后签订《房地产买卖合同》。另约定，任何一方未能履行本协议，导致房屋买卖未能最终完成或《买卖合同》无法签订的，由违约方向中介公司承担违约金3万元，作提供居间服务的补偿。还有如买卖双方协商合意解除本协议致使房屋买卖未能最终完成的，则应共同支付3万元违约金等内容。

　　今年1月5日，中介公司以黄女士未在约定的2007年12月11日之前签订《上海市房地产买卖合同》，函告要求黄女士承担违约责任。由于黄女士未予认可，故诉请判令黄女士支付违约金3万元。

　　中介公司诉称，黄女士于2007年11月，表示对一套产权房购买意向。21日，签订了《房地产求购居间协议》、《房地产买卖居间协议》。同日，在中介公司的居间促成下，黄女士签订了《房地产买卖协议》，就房屋确定了买卖合同关系。并约定为办理交易过户手续之需，买卖双方于签订协议后20日内签订《上海市房地产买卖合同》。然而，黄女士未按约定履行签署合同义务。

　　法院认为，案件所涉的《房地产买卖协议》具有缔约意向书的性质，用以规范双方签订正式的《房地产买卖合同》，即签订本约。意向书成立后，买卖双方有权自主决定履行或解除双方间的买卖意向，他人不得干涉。

　　根据合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。据此，即使本案中买卖双方未能继续履行买卖意向的原因可归责于黄女士，黄女士也无需支付报酬。

　　合同法还规定，格式条款加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，公司诉请所依据的违约条款是其提供的《房地产买卖协议》中的格式条款。条款中有“不管居间是否成功，均有权向对方收取相当于房价2%的费用”。该条款具有加重对方责任，排除对方主要权利的情形。应为无效。据此，中介公司要求黄女士支付违约金的诉请，不符合法律规定，不予支持。