点评：
买卖双方未约定空调归属，但下家在与中介签署的协议书里约定，空调在房价之外，另付7000元。
法院认为，上下家协议虽然未涉及到空调费的数额，但亦无空调费已包含在房价款中的意思表示，且空调原属上家所有，其在房屋交接时已将空调移交给下家，下家亦接受并实际使用，故下家应当为此空调支付对价。
案例
朱小妹与毛玉林、上海杨阳房地产经纪有限公司买卖合同纠纷案
——合同确定的义务，当事人应全面履行
【案情简介】
上诉人(原审被告)：朱小妹
被上诉人(原审原告):毛玉林
原审被告：上海杨阳房地产经纪有限公司
原告毛玉林为与被告朱小妹、被告上海杨阳房地产经纪有限公司买卖合同纠纷，向原审法院提起诉讼。
原告毛玉林诉称：2001年4月5日，朱小妹、毛玉林双方就买卖本市某处房屋签订合同一份。合同约定：毛玉林将上述房屋以550，000元卖给朱小妹；朱小妹先付10，000元定金；房款在合同签订之日起30日内分二次付清（补充条款约定：2001年3月31日前支付26万元），毛玉林承诺应于2001年5月31日前腾出该房；如违约，双方均按逾期未付或已收款的0.1%各自承担违约金。依朱小妹与上海杨阳房地产经纪有限公司签订的《认购协议书》约定，朱小妹应付房款557，000元（包括7，000元空调款）。后毛玉林总计收到朱小妹550，000元。为此，毛玉林要求朱小妹支付逾期付款的违约金及空调设备费7，000元。
被告朱小妹辩称：贷款手续由中介方上海杨阳房地产经纪有限公司办理，迟延付款并非自己违约。空调设备款7，000元在与毛玉林的合同中没有约定，设施是随房屋一起出售的，故自己已全额支付房款，应驳回原告的诉请。
被告上海杨阳房地产经纪有限公司辩称：原告转让房屋要求净到手550，000元，故《置换房转让代理协议书》约定555，000元，5000元中介手续费就是从空调款中支付的差价，公司实际转交给原告550，000元。办理商业贷款迟延原因是被告朱小妹没有及时支付相关费用和递交相关材料，责任在朱小妹，本公司没有过错。
原审法院经审理查明：上海杨阳房地产经纪有限公司接受毛玉林及朱小妹的委托，就本市某房屋产权转让事宜进行中介。2001年3月18日，上海杨阳房地产经纪有限公司与朱小妹签订了《认购协议书》，约定朱小妹购买本市某房屋，在办理过户手续前，朱小妹必须全额付清购房总价款550，000元整，在2001年3月31日前支付270，000元，余款280，000元办理银行贷款。上海杨阳房地产经纪有限公司保证出售之物业包含装修、空调、淋浴器、脱排、有线电视、煤气灶、水表、电表、煤气表、铁门、固定吊橱及灯具。在该协议书备注栏中第2条注明：另付空调费7,000元(交房时付清)。2001年3月19日，上海杨阳房地产经纪有限公司与毛玉林签订《置换房转让代理协议书》，约定毛玉林委托上海杨阳房地产经纪有限公司出售产权房，转让价(净到手)为555,000元，毛玉林保证委托之物业包含装修、空调、淋浴器、脱排、有线电视、煤气灶、水表、电表、煤气表、铁门、固定吊橱及灯具。协议有效期为2001年2月25日至2001年4月24日。经上海杨阳房地产经纪有限公司中介，朱小妹与毛玉林于2001年4月5日在房地产交易中心签订了《上海市房地产买卖合同》，约定毛玉林将本市某房屋转让给朱小妹，转让价为550，000元，自合同签订之日起30天内，朱小妹将转让价款分两次付给毛玉林，具体付款方式、期限另立付款协议。该付款协议约定：朱小妹于2001年3月18日支付10,000元作为定金，于2001年3月31日前支付260，000元，余款于7月10日前付清。双方同意，毛玉林于2001年5月31日前腾出房屋并通知朱小妹进行验收交割。关于违约责任，该合同约定：朱小妹未按合同约定期限付款的，每逾期一日，应向毛玉林支付逾期未付款0.1％的违约金，合同继续履行。毛玉林未按合同约定的期限将房地产交付的，每逾期一日，应向朱小妹支付已收款0.1％的违约金，合同继续履行。
原审法院另查明：朱小妹与上海杨阳房地产经纪有限公司签约时，支付上海杨阳房地产经纪有限公司10，000元，于2001年3月31日支付上海杨阳房地产经纪有限公司260，000元，并口头约定由上海杨阳房地产经纪有限公司代理朱小妹办理贷款手续。2001年7月9日，中国建设银行上海市分行将朱小妹申请的贷款280，000元发放至上海杨阳房地产经纪有限公司账户内。毛玉林于2001年6月13日从上海杨阳房地产经纪有限公司处收到房款265,000元，于2001年7月13日从上海杨阳房地产经纪有限公司处收到房款28万元。2001年7月2日，朱小妹入住上述房屋。同年7月15日，朱小妹与毛玉林签订“关于室内物品及装潢、装饰清单”，办理了房屋交接手续。嗣后，毛玉林从上海杨阳房地产经纪有限公司处收到5,000元。之后，朱小妹以毛玉林逾期交房及空调不能使用等为由，向原审法院提起诉讼，要求毛玉林承担逾期交房违约金，支付空调修理费及入住前的水、电、煤气费等。该案诉讼过程中，毛玉林、上海杨阳房地产经纪有限公司以朱小妹逾期付款为由提起反诉，被原审法院裁定驳回。为此，毛玉林于2001年10月另案起诉至法院，认为朱小妹逾期付款，要求其支付逾期付款违约金420元。同时，依朱小妹与上海杨阳房地产经纪有限公司签订的《认购协议书》之约定，朱小妹应支付空调费7,000元。
原审法院经审理认为：朱小妹与毛玉林签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守。朱小妹在办理贷款过程中迟延支付房款，违约事实存在，现毛玉林主张要求追究朱小妹逾期付款的违约责任，应予支持。房屋买卖合同虽没有约定空调款，但朱小妹与上海杨阳房地产经纪有限公司签订的《认购协议书》明确约定空调款为7,000元，朱小妹已取得了空调，应承担付款义务。毛玉林因转让空调要求朱小妹支付空调款，依法予以支持。据此，原审法院作出判决：一、朱小妹应于本判决生效之日起十日内向毛玉林支付逾期付款违约金420元；二、朱小妹应于本判决生效之日起十日内向毛玉林支付空调款7,000元。
判决后，朱小妹提起上诉称：其经上海杨阳房地产经纪有限公司中介，与毛玉林签订了房屋买卖合同，当时已将钱款全部付给了上海杨阳房地产经纪有限公司，仅余贷款手续由上海杨阳房地产经纪有限公司代为办理，所造成的迟延不应由自己承担违约责任。同时，空调费问题在与毛玉林的合同中未予涉及，不同意在本案中支付。故自己未违约，不应承担违约责任。[page]
毛玉林辩称：朱小妹违约事实客观存在。空调原属毛玉林所有，现由朱小妹占有、使用，朱小妹理应支付空调费用，且双方与上海杨阳房地产经纪有限公司签订的一系列协议对空调费已有明确约定。据此不同意朱小妹的上诉请求，请求维持原审法院的判决。
上海杨阳房地产经纪有限公司认为:其作为中介公司进行买卖房屋，在接受毛玉林委托后，已与朱小妹言明空调费的问题，上海杨阳房地产经纪有限公司的合同履行已经终结。至于双方是否存在违约的情况，由法院依法处理。
二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。
二审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。毛玉林与朱小妹经上海杨阳房地产经纪有限公司中介而进行的房屋买卖，是买卖双方真实意思之表示，且于法无悖，该房屋买卖过程中所涉及的各份合同均属合法有效。对于付款方式，在毛玉林与朱小妹签订的《上海市房地产买卖合同》中第二条第二款的约定为：“自合同签订之日起30天内，朱小妹将上述房地产转让价款分两次付与毛玉林，具体付款方式、期限另立付款协议”。该附件三付款协议一栏中又明确：“本合同签订后，朱小妹于2001年3月18日支付10，000元，作为定金；于2001年3月31日前支付260，000元；余款于7月10日前付清。”实际履行过程中，朱小妹作为买方已在签订该买卖合同之前将应付的房款支付给上海杨阳房地产经纪有限公司，并口头约定由上海杨阳房地产经纪有限公司代办贷款手续。鉴于事实上毛玉林直至2001年7月13日才从上海杨阳房地产经纪有限公司处取得该笔款项，毛玉林据此要求朱小妹按约承担逾期付款的违约责任，原审法院判决予以支持并无不当，对此应予以维持。朱小妹上诉认为是由上海杨阳房地产经纪有限公司代办贷款手续，自己并不违约，不愿承担违约责任。因买卖合同权利义务的双方当事人为毛玉林与朱小妹，与上海杨阳房地产经纪有限公司无关，故对该主张不予采信。如上海杨阳房地产经纪有限公司与朱小妹在代办贷款手续过程中存有纠纷的，朱小妹可另案向上海杨阳房地产经纪有限公司主张权利。至于空调费问题，朱小妹在购房之初与上海杨阳房地产经纪有限公司签订的《认购协议书》中已明确除房价款550，000元以外，另付空调费7,000元。《认购协议书》虽然由朱小妹与上海杨阳房地产经纪有限公司签订，但其内容实际上为朱小妹与毛玉林之间房屋买卖合同的内容，上海杨阳房地产经纪有限公司在双方之间仅为中介人。在朱小妹与毛玉林签订的房屋买卖合同中虽然未涉及到空调费的数额，但亦无空调费已包含在房价款中的意思表示，且空调原属毛玉林所有，其在房屋交接时已将空调移交给朱小妹，朱小妹亦接受并实际使用，并曾以此空调质量存有问题为由另案向毛玉林提出赔偿损失的诉讼请求，故朱小妹应当为此空调支付对价。且上海杨阳房地产经纪有限公司在原审中对毛玉林向朱小妹主张空调费不持异议。现朱小妹仅支付给上海杨阳房地产经纪有限公司购房款550，000元，空调费7,000元至今未付，原审法院据此判决由朱小妹直接将空调费支付给毛玉林并无不当，对此亦予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案为一起商品房再转让过程中引发的纠纷。商品房再转让是指新建商品房出售给购房者后，再由购房者将房屋投入房地产交易市场进行转让，俗称二手房交易。在本案这起二手房纠纷中，房屋中介公司与购房者、房屋中介公司与售房者、购房者与售房者之间都签订了合同，这三份合同对各方当事人的约束力如何，各方当事人的权利、义务内容如何，是本案的焦点。
本案首要的问题是理清三方当事人之间的法律关系、认定三份合同的法律效力。本案中房屋中介公司的角色是中介人，而非哪一方的代理人。朱小妹与毛玉林分别为经中介交易成功的买卖合同的购房者与售房者。
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间合同的主要法律特征是：1、居间人是按照委托人的指示、委托业务的范围和具体要求而进行活动。2、居间人的联系、介绍活动是为了促使委托人和第三人之间订立合同，并为此创造条件，组织成交。3、居间合同大多是有偿合同。
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同的特点是：受托人可以以委托人的名义处理事务，也可以以自己的名义处理事务，但委托行为的法律效果由委托人承担。受托人应当亲自处理事务，未经委托人同意，一般不得将委托事务转交第三人处理。
本案中，房屋中介公司与购房者签订了《认购协议书》，同时还与售房者签订了《置换房转让代理协议书》，两份协议的内容一致。经房屋中介公司介绍，售房者与购房者最终签订了房屋买卖合同，房屋中介公司促成了这起房屋买卖的成交。因此，本案中房屋中介公司实质上并不是任何一方的代理人，而是居于当事人之间起媒介作用的中介人，其与购房者、售房者签订的合同实际主要为居间合同的内容，而不是两份委托合同。作为居间人，房屋中介公司只要能促使买卖双方之间合同订立，组织成交，其与房屋买卖双方当事人所签订的合同义务就履行完毕，对双方当事人在以后履行房屋买卖合同中所产生的后果，如果合同并未作特殊约定，则房屋中介公司无须就买卖合同的违约行为承担义务。因此，虽然在朱小妹与毛玉林签订的房屋买卖合同中对支付7，000元空调费的事宜未作约定，但鉴于房屋买卖合同中的当事人为毛玉林与朱小妹，而空调转让实际为房屋买卖合同的内容，而与中介公司的中介行为无关，故毛玉林可以直接向朱小妹就空调费主张权利。关于空调费的具体数额，虽然双方在买卖合同中未具体约定，但朱小妹与房屋中介公司所签订的《认购协议书》中已明确约定为7，000元。根据之前的分析，三份合同事实上均为朱小妹与毛玉林买卖房屋的真实意思表示，且房屋中介公司对毛玉林直接主张该笔空调款并未异议，朱小妹也已在其他诉讼中将毛玉林作为空调的出售人主张过权利，故在本案中，法院判决朱小妹向毛玉林支付空调款符合当事人的合同约定，也符合公平原则。
张兰珍
