房屋买卖户口迁入纠纷该如何处理？

　　隐瞒户口迁出 致第三人户口无法迁入

　　沈先生将房屋卖出后向下家管先生谎称户口已迁出，管先生再次出售该房时才发现真相，并被新房主倪先生告上法庭，为此他也将沈先生告上法庭。日前，普陀区法院两次判决一并解决矛盾，判令沈先生向管先生支付违约金5万元，管先生向倪先生支付违约金5万元。

　　2007 年，沈先生将一套房子卖给管先生。购房合同上约定办理过户当天，沈先生应将全家人户口全部迁出。可是，由于沈先生购买的新房没有办出产权证，户口一时间无法迁入。为减少自己的麻烦，他向管先生谎称户口已迁出。粗心大意的管先生并没有去派出所核实。直到去年3月，他又将房屋出售给倪先生时，才发现房子里竟然有5个户口，导致倪先生的户口暂时无法迁入。

　　第一售房人承担违约金

　　为此，倪先生将管先生告上法庭，认为管先生应在办理产权过户手续前，办妥原有户口的全部迁出手续，若未按约及时迁出户口，每逾期一日应支付总房款的万分之五作为违约金。管先生感到委屈，又把沈先生告上法庭。

　　法院审理后认为，沈先生未能按合同约定将户口迁出，虽有一定客观原因，但他采取消极隐瞒方式，这种行为明显违法了合同约定，并导致了本无过错的管先生在将房屋出售后又承担了相应的违约责任，所以沈先应承担管先生由于违约造成的损失。据此，法院作出上述判决。

　　二手房交易如何迁入户口?

　　二手房交易的一般流程是，买卖双方经过谈判同意成交以后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，产权过户是与房款支付同时进行的。而上户口则并不在这一过程之内，所以常常在交易过程当中被忽略。

　　买二手房并在此落户，需要在买方拥有了房产证后才能进行处理。而由于办证部门和户籍部门不属一个职能部门，所以房屋过户、拿到房产证并不意味着户口就跟着迁过来了。再者，派出所不会在房屋交易之后主动找上门来要求迁户口。“因此，如果双方都不留意的话，户口问题自然不会解决，很多有关户口的房屋买卖纠纷就是因为这个原因产生的。”

　　为什么户口问题一旦被忽略就会在后续带来不小的麻烦， “由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此，这个问题目前而言可以说解决乏术。”

　　户口迁入注意事项

　　本律师建议，在签订二手房买卖合同时，可以在“附加条款”中注明户口问题。买方在购买二手房时，首先可以要求卖方一起先到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍状况。其次，最好让卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。

　　在房子交易以前，最好就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。“买方可以要求在合同里注明，在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才支付需缴纳的购房款。另外，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定，比如一旦违约赔付多少违约款项等等。”明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任。今后一旦遭遇此类纠纷，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。