一、民事责任承担的主体
民事责任承担的主体是指承担民事责任的当事人，包括鉴定机构和鉴定人。《房地产估价师注册管理办法》第二十五条规定：“在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。”司法部《司法鉴定人登记管理办法》第三十一条规定：“司法鉴定人在执业活动中，因故意或者重大过失行为给当事人造成损失的，其所在的司法鉴定机构依法承担赔偿责任后，可以向有过错行为的司法鉴定人追偿”。从上述规定可以看出，鉴定机构和鉴定人的责任顺位是不同的。鉴定机构是承担鉴定责任的第一主体，财产受到损害的利害关系人并不能直接向鉴定人追究民事责任。鉴定人的鉴定活动被认为是一种职务行为，其行为由任职单位负责。当鉴定机构对外承担了全部赔偿责任后，可以向作为第二责任主体的鉴定人追偿。
鉴定机构向鉴定人行使追偿权时，至少应该注意四方面问题：一是鉴定机构可以行使抗辨权减免民事责任却怠于行使，则鉴定人可以主张减免相应责任。二是就鉴定机构内部而言，鉴定机构在内部审核等方面对鉴定意见错误也负有相应责任，对鉴定人追偿的额度应是鉴定机构合理赔偿额的一定比例。三是对出具鉴定意见的签字鉴定人之间的责任分担，鉴定机构的内部规章制度有规定的依其规定，没有规定的按各自过错的大小确定。四是在鉴定人执业保险和执业互济等执业风险分散机制不健全的情况下，鉴定人确实无力负担的，鉴定机构应当放弃追偿。
从未来发展方向看，鉴定人可能会成为承担民事责任的直接主体。鉴定意见的实质是鉴定人的个人意见，是鉴定人凭借其专门知识对某个问题做出的一种认识和判断。鉴定意见是否客观、准确，取决于司法鉴定人自己的科学技术水平和判断能力，应当由鉴定人自己负责。按照现行规定，鉴定意见要求由鉴定人独立发表，其鉴定报酬却由鉴定机构取得，鉴定过错责任也全部由鉴定机构对外承担，这既不符合权责一致的原则，也不利于鉴定人谨慎执业，与国际上的通行做法也不一致。《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第十条规定：“司法鉴定实行鉴定人负责制度。鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意见负责并在鉴定书上签名或盖章。”随着鉴定人负责制的进一步完善落实，鉴定主体对外承担责任的强度将有可能向鉴定人个人倾斜。
二、民事责任承担的对象
民事责任承担的对象是指有权控告鉴定主体承担民事责任的人，主要包括诉讼当事人和有利害关系的第三人。
1.诉讼当事人
房地产估价司法鉴定意见作为法定证据被人民法院采信，并据此做出具有强制执行力的判决或裁定生效后，诉讼当事人必须服从。而鉴定意见一旦出现错误，就会产生对当事人一方(或原告或被告)的不利后果，不利一方当事人就将成为鉴定主体承担民事责任的对象。另外，诉讼当事人双方因信赖了错误的鉴定意见，在法院判决或裁定前撤诉或和解，从而给一方当事人造成损害的，受害人也将成为鉴定主体承担民事责任的对象。
2.与诉讼案件有利害关系的第三人
房地产估价司法鉴定意见是为特定的诉讼目的服务的，因此，这里所指的利害关系第三人特指特定的民事诉讼中的第三人，包括有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。至于与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的案外人，即使因信赖鉴定意见而加以利用，并受到了损害，鉴定主体也不承担法律责任。因为，鉴定意见不属于公众信息，它是依特定的目的，针对特定的使用者提供的，案外人受到的损害并不能为鉴定主体所“合理预见”可以推定鉴定主体的侵权行为与损害事实之间没有因果关系，不对其承担责任。[page]
三、民事责任承担的方式
从《民法通则》第一百三十四条规定所涉及的侵权责任方式上看，房地产估价司法鉴定意见错误的责任方式，主要是返还鉴定费用和赔偿损失，其他责任方式基本不适用。
1.返还鉴定费用
鉴定费用是鉴定主体提供鉴定服务所收取的报酬。鉴定主体出具错误的鉴定意见，与其鉴定活动的目的严重不符，其收取的鉴定费用已失去了合法依据，应当予以返还。至于应全部返还，还是部分返还，取决于过错程度。
2.赔偿损失
房地产估价司法鉴定意见错误给受害人造成的损失一般为财产损失。对财产损失的赔偿范围应包括直接损失和间接损失，以使受害人的利益得到充分的救济。
四、民事责任承担范围的限制
鉴定主体承担民事责任是否受限，是体现房地产估价司法鉴定活动公平与效率平衡的关键点。房地产估价司法鉴定的收费仅是所鉴定房地产价值的千分之三左右，司法鉴定的执业报酬与所鉴定房地产的价值量相差甚远。另外，房地产估价司法鉴定的对象是高价值财产，估价师在估价作业上的稍微疏忽，就可能导致估价结果相当大的价值差异。而在现有房地产估价技术水平和鉴定人执业能力的固有限制下，完全避免疏忽几乎是不可能的。这就使得房地产估价司法鉴定具有较高的执业风险。在风险高且风险分散机制不完善的现实执业环境下，当鉴定主体有过失(故意除外)时，如果要求鉴定主体就鉴定意见偏离“真实价值”部分导致财产损失全额承担赔偿责任，显然是不公平的。因此，应当建立公平分担制度和法定赔偿限额制度，对鉴定主体的民事赔偿责任范围、区分过错形式和过错程度，做出必要的限制。
其一，因鉴定主体主观故意，导致诉讼当事人或第三人财产损失的，应当在其鉴定意见偏离“真实价值”部分导致财产损失的金额范围内承担赔偿责任。共同侵权的，承担连带赔偿责任。
其二，因鉴定主体的过失导致诉讼当事人或第三人财产损失的，可以将鉴定意见偏离“真实价值”部分导致财产损失的金额划分若干范围，在不同的金额范围确定各自的赔偿限额，赔偿限额可按鉴定收费的一定倍数确定。在赔偿限额内，依鉴定主体的过错程度，确定具体的赔偿金额。
五、民事责任的免除与减轻
鉴定主体民事责任的免除一般有以下几种情形：
1.鉴定意见的“合理误差”
从鉴定主体的角度看，即使鉴定主体已经遵守了估价规范和鉴定规范，并保持了必要的职业谨慎，还是会出现鉴定误差。如果这种误差被行业共同经验认为是“真实价值”的组成部分，属“合理误差”，则鉴定主体对这种“合理误差”给利害关系人造成的损害不承担责任。从鉴定意见使用者的角度看，估价行为不同于定价行为，这种“合理误差”符合一般鉴定意见使用者的心理预期，或者说是“可预见”。其在依赖鉴定意见做出决定或采取行动时，也应当保持必要的谨慎，采取排除“合理误差”影响的应对措施(如离婚协议时，按评估价值的一定比例确定需要分割的房地产的价值)。否则，鉴定主体免责。
2.鉴定意见使用者的不合理使用
房地产估价司法鉴定意见是为特定的目的、特定的使用者服务的，估价目的不同，估价时点、价值类型和价值范围就可能发生变化，估价结果相应的会有差异。因此，鉴定意见使用者应当按照鉴定意见书提示的使用方向和使用限制，合理、善意、正确地使用鉴定意见。当鉴定主体对鉴定意见的使用方向、使用限制等做出了明确说明，使用者在对此已经认知或应当认知的情况下仍然恶意或者不当使用鉴定意见，鉴定主体将免责。[page]
3.鉴定主体对鉴定意见瑕疵做了充分披露与说明
这里的鉴定意见瑕疵，是指因鉴定资料的缺陷导致的鉴定意见误差。房地产司法鉴定意见的准确性相当程度上取决于鉴定资料的真实、完整、充分。而鉴定资料的提供责任在委托方，如果委托方不能提供满足估价基本条件的鉴定资料，司法鉴定程序不能启动;如果委托方提供了能够满足估价基本条件的鉴定资料，但欠完整充分，估价条件就会有模糊或不确定的事项。委托方在鉴定主体明确告知的情况下，仍然继续委托鉴定，鉴定主体对这些模糊或不确定的估价条件就要做出合法、合理的假定。在这样的假定条件下得出的鉴定意见，误差相应也会加大，影响其证据证明力。当鉴定主体对鉴定意见瑕疵予以披露，对鉴定风险做出了明确提示时，可以对加大的误差免责。
4.不可抗力
主要是房地产估价系统风险的出现，即国家政治、经济发生了巨大变化，房地产市场急剧动荡，使房地产估价的前提条件产生重大改变，这种情形导致的估价鉴定意见偏离“真实价值”，是鉴定主体无法预见、也不能避免的，应当免除鉴定主体的责任。
5.超过诉讼时效
“法律不保护权利的睡眠者”，按照《民法通则》的有关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为两年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。房地产估价司法鉴定意见错误给利害关系人造成损害的，适用普通诉讼时效期间的规定。受害人知道或者应当知道其权利被侵害时起两年期满仍然没有向鉴定主体请求损害赔偿的，其胜诉权消灭。
6.有效补救
当房地产估价司法鉴定意见错误给利害关系人造成损害后，鉴定主体积极采取措施，如通过补充鉴定、为利害关系人作证等方式，挽回全部财产损失的，可以不承担赔偿责任。
7.自愿协商
按照民法的当事人意思自治原则，鉴定主体与因鉴定意见错误造成财产损害的利害关系人自愿协商，免除鉴定主体全部赔偿责任，且不违反法律规定的，鉴定主体可免责。
鉴定主体的民事赔偿责任，一般可以因下列情形减轻，但不会全部免除：
(1)诉讼当事人对鉴定意见有异议，应当申请补充鉴定、补充质证或者重新鉴定，却不及时提出申请，放弃救济权利的。
(2)利害关系人明知房地产估价司法鉴定意见不真实、不准确还使用的。
(3)鉴定主体对应当明确告知或充分披露的鉴定事项，虽已告知或披露，但告知欠明确或者披露欠充分。
(4)通过有效补救没有挽回全部损失或自愿协商减轻部分责任的。
建立房地产估价司法鉴定意见错误民事责任制度，将会为司法鉴定当事人及利害关系人维护自己的正当权益提供强有力的法律武器。对规范房地产估价司法鉴定行为，促进司法公正和效率，保障民事诉讼活动的顺利进行，具有重要意义。国家应加快相关立法进程。
