房地产估价司法鉴定浅谈

房地产估价司法鉴定浅谈
《城市观点》
08年4月号
2000年以来，国家司法部陆续出台了《司法鉴定机构登记管理办法》、《司法鉴定人管理办法》等规章及规范性文件。最高人民法院分别于2001年11月16日、2002年2月22日出台了《人民法院司法鉴定工作暂行规定》以及《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的司法解释。
房地产估价司法鉴定，立足于为解决房地产纠纷服务的房地产评估，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，普通的估价师和资质一般的估价机构由于其公信力不够不能胜任这一类的估价。因此，2002年开始，最高人民法院按照《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的有关规定建立司法鉴定人名册。对房地产估价师和估价机构进行分等定级，实行执业资格的二次准入制度，以确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定。法院在特殊情况下才能从司法鉴定人名册以外选聘专家临时从事司法鉴定。
2007年4月，我公司向全国最高人民法院申请其对外委托司法鉴定工作入册机构资格，经过最高人民法院对我公司相关资质资信情况及经营业务能力的严格审核，我公司现已顺利入选最高人民法院司法技术专业机构名册，成为最高人民法院对外委托司法技术工作时的候选机构。至今已完成约600个房地产估价司法鉴定项目。同时，我公司已经多年被上海高级法院、中级法院指定为鉴定机构。
司法部门充分肯定了我司房地产评估在解决双方当事人纠纷、推动执行程序等方面起到的积极作用。同时我司估价师对工作中遇到的具体问题提出非常中肯的意见和建议，比如评估标的权属如何认定、评估程序是否规范、评估报告内容是否全面等，得到了相关部门的好评和重视。在长期的合作过程中，我司逐渐摸索出一套针对法院委托评估的估价项目的工作经验。
一、司法鉴定涉及的房地产评估的特殊性房地产估价司法鉴定就是指同时具有司法鉴定人资格的房地产估价师(以下简称估价师)接受司法机关、仲裁机构或当事人的委托，依照法律规定的条件和程序，运用房地产估价的专门知识和技能对诉讼、仲裁等活动中所涉及的某些有关房地产价格的专门性问题进行判定的活动。司法鉴定涉及的房地产评估的目的为司法诉讼服务。房地产估价司法鉴定的鉴定结论，作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。司法鉴定涉及的房地产评估与其他类型的房地产评估相比，更具有严肃性。
司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。它首先是一种司法鉴定行为，是司法机关认可的房地产估价公司接受委托的。同时也是房地产价格评估行为，是对被委托房地产的估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。
由此可见，司法鉴定涉及的房地产评估必须合法，而合法的前提是首先要遵循司法鉴定的法定程序。司法鉴定程序是诉讼、行政执法和仲裁等程序活动中的科学证据调查程序。设立司法鉴定程序的目的是为了通过运用科学技术知识和方法解决诉讼和行政执法、仲裁等程序活动中的专门问题，从而获取相应的证据。运用鉴定的方法获取证据与其它的方法获取证据不同，其不同主要表现在认识的方法和程序的科学性方面。鉴定的调查方法必须依赖科学技术方法和程序，其程序是由运用专门的科学技术知识进行的调查程序。具体到房地产估价司法鉴定，其鉴定全过程可分为接受鉴定委托、收取鉴定费用、实施鉴定过程、得出鉴定结论、鉴定结论质证、鉴定结论复核六个阶段。
房地产估价师除遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外，我国刑事诉讼法第一百五十八条规定“人民法院调查核实证据，可以进行勘验、检查、扣押、鉴定和查询、冻结。”我国行政诉讼法第三十五条和民事诉讼法第七十二条都规定“在诉讼过程中，人民法院认为对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定鉴定部门鉴定;没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定。”三个诉讼法都规定了法院对司法鉴定(包括价值评估)的决定权、委托权和组织监督权。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第59条规定了“鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询”，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证，是房地产估价司法鉴定与一般房地产估价在估价程序上的一个重要区别，并不以交付报告为终结，也是司法鉴定的重要程序。
同时，我国《刑事诉讼法》、《行政诉讼法》、《民事诉讼法》三个诉讼法都对司法鉴定的证据作用进行了规定，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》、《人民法院司法鉴定工作暂行规定》对证据属性进一步作了的明确规定。因此，司法鉴定涉及的房地产评估报告作为司法鉴定证据，应符合上述法律与规定要求。