2006年8月22日，经上海信义房屋中介咨询有限公司(以下简称：信义中介公司)居间介绍，陈先生与胡小姐签订《定金协议》约定，由胡小姐购买陈先生名下在该市昌平路某号一处房屋(尚未办出房地产权证)，胡小姐先支付定金2万元，交中介商保管。一周后，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为181.8万元。双方还为具体分期支付房款做出详细规定，胡小姐应于2006年9月30日前先支付包括定金在内总计人民币110万元。陈先生须在2006年9月15日之前，公证委托信义中介公司领取以陈先生为权利人的房地产产权证，特别还约定了胡小姐若违约，需赔偿总价款的20%。此后，胡小姐未按约定支付首期房款，并于2006年10月21日以合同未办理公证不生效为由，函告中介公司解除与陈先生签订的房屋买卖合同。2006年12月1日，陈先生取得了该房屋的房地产权证，并于同月18日将该房屋出售给案外人，房屋转让款为152.8181元。
2007年5月18日，陈先生起诉称，胡小姐提出解除合同后，曾通过中介公司多次联系对方，但胡小姐却以书面方式拒绝履行合同，不得已将房屋另行出售，造成房屋差价损失达人民币28.9819元。提出判令解除双方房地产买卖合同，由胡小姐赔偿违约损失36.36万元。
法庭上，胡小姐辩称自己系境外人士，购买境内房屋买卖合同需经公证处公证，未经公证的合同尚未生效，导致无法从境外汇款结汇，况且境外人士购买第二套商品房已受国务院六部门政策控制。合同原约定陈先生须在2006年9月15日前办理出房地产权证，但陈先生并未满足该条件，直到2006年12月才办出产权证，是陈先生违约在先。
信义中介公司辩称，房屋买卖合同签订时胡小姐对房产证尚未办理是明知的，因产权证尚在办理过程中，房屋买卖合同未办理公证手续，胡小姐支付的定金由法院判决归属。
法院认为，国家出台房地产政策法规，目的是加强房地产市场宏观调控，限制房地产过度炒作，对该政策法规胡小姐应该是明知的。在签约时胡小姐也知道该房屋产权证尚未办出，从双方合同的约定看，胡小姐应在当年9月30日前履行110万元付款义务，陈先生才能再办理房屋产权证。在房屋产权证未办妥之前，买卖合同则无法办理公证手续。在本合同中属胡小姐违约在先，应当支付违约金，陈先生有权解除合同。合同解除后，胡小姐还需承担赔偿金额为总价款的20%的赔偿金。该赔偿金实质仍是约定违约金，遂法院判决由胡小姐在解除合同后，支付陈先生违约金36.36万元；而暂存在信义中介公司的2万元定金，则返还胡小姐所有。
合议庭审判长谭永玮点评：
2006年7月1日，国务院六部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，在我国境内的境外人工作、学习时间超过1年的，可以在境内自用、自住房。上海有关部门也制定了政策，在上海的境外人居住满1年，提供出入境记录显示在境内的日期累计达到1年，并提供在境内居住满1年的证明，可以购买第一套住房，并出具承诺书这套住房为自住住房。对于该项政策作为胡小姐应当是明知的。然而，身为境外人的胡小姐却置该规定不顾，在中介公司居间下与陈先生签订二手房买卖合同，事后又反悔提出毁约，那么就应该承担签署的房地产买卖合同违约责任，据此法院作出上述判决。
