【案情】
2008年9月，王某在选购一套二手房时，房屋所有人邵某告知该房屋已经由罗某承租，租赁期限尚有五个多月。王某认为价格合适有购买价值，即要求邵某通知罗某买卖此房一事，邵某按照王某的意思通知了罗某。2008年11月，王某与邵某签订了合同并办理了过户手续，随后，王某要求罗某限期搬离此房屋，在罗某不同意的情况下，王某强行将罗某的东西从此房搬出。罗某要求继续租用此房屋，遂起诉至法院。
【调解】
法院经审理认为，房屋前所有人邵某与王某签订了房屋买卖合同且已办理过户手续，并通知了罗某，罗某并不想以同等条件购买此房，那么该买卖对罗某发生效力。但“买卖不破租赁”，此时王某并没有权利要求罗某搬离此房，其不能以其已成为此房的所有人为由否认原租赁关系的存在，只有当租赁期限届满时，王某方才可以行使完整所有权。法院经向双方释明法律后主持双方调解，王某当庭向罗某赔礼道歉，且房屋前所有人邵某同意为罗某提供条件差不多的房屋一套供其使用至租赁期限届满，租赁价格也予以适当降低，而罗某考虑到王某也是由于急切用房才导致双方发生不愉快，遂爽快答应。
【评析】
笔者观点：1、如果出租人要卖掉房屋，应当首先通知承租人。对此，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”第二百三十条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人……”《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人……”；最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
2、如果承租人不想购买这套房屋，那么承租人在原租赁合同规定的时间内，还是可以按照原合同的条款继续租用这套房屋，房屋新的所有权人并没有权利让承租人搬走。这就是所谓的“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。对此，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”
3、本案中，承租人罗某提出要求继续租赁此房屋的要求是合法的，法院予以支持。王某无权要求承租人限期搬离，更不能强行搬离罗某的东西。但考虑到双方并无恶意，王某已经当庭向罗某赔礼道歉，罗某的要求也得到了房屋前所有人邵某的合理安排，且罗某亦爽快答应。经法院组织调解，双方达成谅解。（江苏省新沂市人民法院·谢立华 陈雪艳）
