法律支招 避免二手房交易纠纷

【法律支招 避免二手房交易纠纷】

□案例一

看楼协议有猫腻

“私下”交易惹官司

案由：

周某委托甲中介公司等多家中介公司代理其出售房屋。买家谢某经甲中介公司介绍并签订《看房协议书》，其中约定若谢某以自己或者其亲属、委托人、代理人的名义购买了涉案房产，则按售房成交价的2%支付佣金给中介公司，在签订交易合同时结清，并保证在签订本协议起6个月内只通过甲中介公司购买涉案房产，否则属违约，并按协议总房价的5%支付违约金。后谢某的家人与乙中介公司就该房签订买卖合同并向乙中介公司支付佣金。谢某实际交易价格低于甲中介公司报价。后甲中介公司认为谢某行为构成私下成交，故诉至法院。

判决：

法院经审理认为，谢某与甲中介公司签订的《看房协议书》是居间合同，协议书详尽约定了谢某应当履行的合同义务以及违约责任等条款系格式条款。由于房东周某并非独家委托甲中介公司出售房屋，因此，谢某作为消费者享有自主选择商品或者服务的权利，谢某可以选择甲中介公司也可以选择有代理权的乙中介公司作为房屋买卖的中介。最后法院判决甲中介公司败诉。

释法：

法官分析称，该案中，双方所签订的合同为甲中介公司与谢某在“私下与业主成交”中“私下”一词的理解上产生了分歧。谢某理解“私下”指直接与业主成交，“私下”成交的目的在于规避或者逃避交易佣金的支付义务。甲中介公司则理解为凡是未经其同意，无论谢某本人抑或通过其他房屋中介公司与业主成交的行为均系“私下”交易行为。法官称，对于合同中的格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释;如果对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本案采纳了谢某的理解。由于周某与甲中介公司之间的委托合同并非独家代理，即多家中介公司均有权代理销售涉案房屋，在此情形下，作为消费者的谢某当然有权选择报价更低的乙中介公司进行交易。