境外人士购买二手房反悔 违约金一分不能少

　 已入美国国籍的胡小姐因反悔购买二手房，被卖家业主陈先生告上法院要求按房地产买卖合同约定，支付总价款20%的赔偿金。近日，上海市静安区人民法院判决陈先生与胡小姐签订的房屋买卖合同解除，由胡小姐支付陈先生违约金36.36万元。

　 2006年8月22日，经上海信义房屋中介咨询有限公司(以下简称：信义中介公司)居间介绍，陈先生与胡小姐签订《定金协议》约定，由胡小姐购买陈先生名下在该市昌平路某号一处房屋(尚未办出房地产权证)，胡小姐先支付定金2万元，交中介商保管。一周后，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为181.8万元。双方还为具体分期支付房款做出详细规定，胡小姐应于2006年9月30日前先支付包括定金在内总计人民币110万元。陈先生须在2006年9月15日之前，公证委托信义中介公司领取以陈先生为权利人的房地产产权证，特别还约定了胡小姐若违约，需赔偿总价款的20%。此后，胡小姐未按约定支付首期房款，并于2006年10月21日以合同未办理公证不生效为由，函告中介公司解除与陈先生签订的房屋买卖合同。2006年12月1日，陈先生取得了该房屋的房地产权证，并于同月18日将该房屋出售给案外人，房屋转让款为152.8181元。

　 2007年5月18日，陈先生起诉称，胡小姐提出解除合同后，曾通过中介公司多次联系对方，但胡小姐却以书面方式拒绝履行合同，不得已将房屋另行出售，造成房屋差价损失达人民币28.9819元。提出判令解除双方房地产买卖合同，由胡小姐赔偿违约损失36.36万元。

　 法庭上，胡小姐辩称自己系境外人士，购买境内房屋买卖合同需经公证处公证，未经公证的合同尚未生效，导致无法从境外汇款结汇，况且境外人士购买第二套商品房已受国务院六部门政策控制。合同原约定陈先生须在2006年9月15日前办理出房地产权证，但陈先生并未满足该条件，直到2006年12月才办出产权证，是陈先生违约在先。

　 信义中介公司辩称，房屋买卖合同签订时胡小姐对房产证尚未办理是明知的，因产权证尚在办理过程中，房屋买卖合同未办理公证手续，胡小姐支付的定金由法院判决归属。

　 法院认为，国家出台房地产政策法规，目的是加强房地产市场宏观调控，限制房地产过度炒作，对该政策法规胡小姐应该是明知的。在签约时胡小姐也知道该房屋产权证尚未办出，从双方合同的约定看，胡小姐应在当年9月30日前履行110万元付款义务，陈先生才能再办理房屋产权证。在房屋产权证未办妥之前，买卖合同则无法办理公证手续。在本合同中属胡小姐违约在先，应当支付违约金，陈先生有权解除合同。合同解除后，胡小姐还需承担赔偿金额为总价款的20%的赔偿金。该赔偿金实质仍是约定违约金，遂法院判决由胡小姐在解除合同后，支付陈先生违约金36.36万元；而暂存在信义中介公司的2万元定金，则返还胡小姐所有。

　合议庭审判长谭永玮点评：

　 2006年7月1日，国务院六部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，在我国境内的境外人工作、学习时间超过1年的，可以在境内自用、自住房。上海有关部门也制定了政策，在上海的境外人居住满1年，提供出入境记录显示在境内的日期累计达到1年，并提供在境内居住满1年的证明，可以购买第一套住房，并出具承诺书这套住房为自住住房。对于该项政策作为胡小姐应当是明知的。然而，身为境外人的胡小姐却置该规定不顾，在中介公司居间下与陈先生签订二手房买卖合同，事后又反悔提出毁约，那么就应该承担签署的房地产买卖合同违约责任，据此法院作出上述判决。