房屋买卖契税承担纠纷案例分析

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房屋买卖契税承担纠纷案例分析

原告：曾凡东等桑植县首批商品房十户买主。 代表人：曾凡东，男，３４岁。

被告：桑植县房地产开发公司。

１９９３年１２月至１９９４年４月间，桑植县房地产开发公司（下称开发公司）分别与曾凡东等１２户商品房买主签订了商品房购销合同书。合同中约定了购房位置、销售价格、建筑标准、结算、付款、验收方法、税费负担、违约责任以及房屋售后管理等。合同第２条第２项约定： “商品房价格以建筑面积每平方米造价为计算单位，内容包括：勘测设计、土地征用青苗补偿、劳动力安置，房屋建安工程费用、给排水电等配套设施费用。”第６条第２项约定：“甲方（公司）负责办理房屋交易和产权手续，并领取房权证，待乙方（买主）将全部款额交足甲方后，由甲方连同购销房屋一并移交给乙方，所需经费按有关规定执行。其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另行收取”。

合同签订后，１２户买主分别向开发公司交纳了购房定金。１９９４年年底前，１２户买主交清全部购房款后，开发公司按合同约定陆续将房屋移交给１２户买主，并于１９９５年３月将其房屋所有权证移交完毕。１９９５年４月，桑植县澧源镇财政所征收了除钟岐山、周传兴以外其他１０户房屋买主即本案原告的契税共计１９９８６．５３元，其中刘双英、王树成因迟交契税还交滞纳金共１０３４元。该１０户买主以契税不应由自己承担为理由，向桑植县人民法院提起诉讼。

原告诉称：根据合同规定，房产契税应由被告开发公司承担。现要求被告承担契税和刘双英、王树成两户买主交付的滞纳金。被告开发公司辩称：合同第６条规定的不另收取的税费是指房产售前的税费，如耕地占用税、营业税、水电增容费、消防管理费等。契税是房产售后买方应完纳的契税，不包括在单位造价之内。原告的诉讼请求没有法律依据，应当驳回其起诉。

【审判】

桑植县人民法院认为：被告与原告签订合同时在第６条第２款明确规定：“其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另外收取”。其意思表示真实，权利义务明确，即已包括在单位造价内，应由被告承担契税。原告刘双英，王树成两户所交的滞纳金应由自己承担。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百一十四条的规定，判决：被告应退还原告被征契税金额共计１９９８６．５３元；刘双英，王树成两原告被罚滞纳金１０３４元由其各自承担。

开发公司不服判决，以商品房单位造价没有包括契税，契税是房屋交易之后，按有关规定由房屋买受方承担，曾凡东等１０户买主已交纳的契税不应由我公司承担为理由，上诉至张家界市中级人民法院，请求改判。 被上诉人曾凡东等１０人答辩认为原判正确，请求维持。

张家界市中级人民法院经审理认为：１０户商品房买主与开发公司双方签订的商品房购销合同有效。合同中约定“其余有关税费均包括在商品房单位造价内” 的税费，应是指房屋买卖成立即房屋所有权转移之前的税费，不包括房屋买卖成立之后的契税。契税是房屋交易后由房屋买受人持房屋所有权证应交纳的税费，我国契税暂行条例明确规定应由房产买受人凭所有权证交纳，契税应由１０户商品房买主交纳。原审判决契税由开发公司承担，适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国契税暂行条例》第３条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）款第（二）项的规定，于１９９６年５月２８日判决：一、撤销桑植县人民法院民事判决。二、１０户商品房买主被征契税１９９８６．５３元由其各自承担。刘双英、王树成两户被罚滞纳金１０３４元由其各自承担。

【评析】

本案二审判决是正确的。１０户商品房买主以购销合同第６条第２款“其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另外收取”的约定而推定房产契税应由被告承担，这显然属于对房产契税形成及其特征税的错误理解。这里有必要对房产契税做一下说明。房产契税是一种财产税，是以财产的数量和总价值为对象，并且是房产售后的税目，有专门的经征机关。它不可能包含在房屋造价之内。因此，房产公司无权代征，也无法代征。本案审理过程中，原告提及开发公司未告知契税的交纳义务人，认为这是开发公司以欺诈手段实施的民事行为。这是否是欺诈的民事行为？构成欺诈的民事行为有三个要件：①欺诈方有欺诈的故意；②有欺诈的行为；③受欺诈一方因陷入错误认识而进行了民事行为。根据法律的规定，房屋买卖双方应及时办理各种手续，然后由承受方交纳契税，这是房屋承受方应知的法定义务。契税所产生的是一种征税机关与承受方的行政行为，而不是买卖双方的民事行为，因而开发公司没有告知的义务。同时，在双方的合同中，也无欺诈行为的意思表示，开发公司没有作出代征的表示。如果开发公司作出代征的表示或同意由其交纳契税，这种行为就是违反法律的无效行为。由此看来，开发公司没有实施欺诈民事行为。应当认为，双方合同中的约定确有模糊之意，容易使人产生误解。但此并不影响契税义务人应承担的义务的履行和此义务属房屋承受方应知内容的认定，也不影响合同双方当事人民事权利义务的具体内容及其与一方当事人在行政法律关系中的义务的区别。