【案例】
赵敏与开发商签订了《商品房买卖合同书》，约定购买开发商一套商品房，总房款为300万，以首付加商业贷款方式予以购买。因赵敏系购买第二套房屋，故合同约定其首付比例为总房款60%。后因国家出台新政，将二套房首付比例降至总房款的40%。赵敏以出台新政，其无力一次性支付60%的房款为由而要求开发商降低首付比例，开发商以合同已签订为由予以拒绝。
【分析】
通常情形下，合同一经签订即成立并生效，除非有证据证明其存在合同无效之情形，或者符合意思表示瑕疵之情形，否则，生效的合同对当事人具有法律效力。国家频出的房产新政到底构成不可抗力，还是情势变更，则应根据实际情况进行综合研判。结合本案，新政对赵敏与开发商所签订的合同不构成任何实质性影响，故根据合同坚守原则，赵敏应继续履行协议，否则应承担对相应的违约责任。
律师提示:近年来，我国不断出台房产调控新政，其必然对购房者的利益造成重大影响。司法实践中，除非有明确具体的约定，否则，通常遵循不轻易认定合同无效或不轻易解除合同。现在房地产的不景气导致逐步迈向买方市场，故针对房产交易中的税费承担、首付比例调整等关键因素，律师建议购房者可以在协议中保留一定的弹性，作出有利于购房者的有效约定。
