商品房预售中定金不等于预付款

　　一段时间以来，在售房市场中，出现了一种“定金”陷阱。房地产公司在售楼过程中，虽称只收取定金，到期不交房者承担双倍返还的责任，但却不与购房者签订任何合同，在收取定金后，只开具收据，并且在收据上故意注明预付款。收到定金后，再将同一套房屋以同样的手段向其他人推销，最终以最高价位卖出。而其他无法购买同套房屋的购房者，也仅仅是收回房地产公司退回的房款，既得不到房屋，也不能要求房地产公司双倍返还定金。之所以如此，是因为定金与预付款是两个不同的法律概念，产生不同的法律后果。

　　定金是合同当事人一方，为了证明合同的成立，依照法律规定或者当事人的约定，在应该给付的数额内预先向对方交付一定金钱的担保形式。根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。定金具有预先给付的性质。预先给付体现在两个方面：一是定金应该在履行债务之前交付;二是定金的数额应在合同规定的给付数额以内。定金是通过当事人一方在债务履行前交付对方的金钱，在不履行时发生不返还或双倍返还的效力，起到担保效果的担保方式之一。

　　定金和预付款虽然都是由当事人一方向对方支付的金钱，都不超过合同规定的给付数额，都具有预先给付的性质，但两者主要有以下区别：(1)预付款的作用在于帮助接受预付款一方解决资金上的困难，使之更有条件按合同规定适当履行;定金虽然也具有这一作用，但主要的还在于担保合同的履行;(2)设立定金是基于当事人的合同——设立定金的合同。它从属于主合同，给付预付款，是主合同的内容之一，并不构成一个从合同。(3)定金一般是一次性支付，预付款可以一次性支付，也可以分期支付;(4)定金的效力在于：给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。预付款则无此效力，交付预付款的一方，并不因其不履行债务而丧失请求返还预付款的权利，接受预付款的一方，也不因其不履行债务而双倍返还预付款。定金具有惩罚性，预付款则没有。

　　正是由于预付款不具有惩罚的性质，房地产经销商们在售房过程中，偷梁换柱，将预先承诺的定金更换成预付款，在自己不履交付房屋的义务后，也不会受到双倍返还定金的惩罚。

　　因此，消费者要认清商品房预售中的“定金”与预付款的区别，避开“定金”陷阱，谨慎签约。