自最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，涉及逾期交房和逾期办证的纠纷增长火爆。市中院今天出台了指导意见，市中级法院审判委员会委员、民一庭庭长洪志坚向媒体解读详情。
交钥匙即交房
指导意见：购房者已接受商品房钥匙，除约定外，应视为商品房已经交付使用。
庭长解读：商品房买卖存在两个交付，一是实物的交付，也就是商品房本身的交付；一是商品房权属的交付，也就是产权的交付。在实务中，实物交付是商品房买卖中主要的义务，出卖人完成了实物交付，就是履行了合同中的最主要的义务之一。那么，实物交付的界限如何判定，以“交钥匙即交房”确定了商品房交付标准，也就是买受人实际接收了商品房，这是法院办案中掌握交房界限的一个尺度。
购房者不应接收房屋又要求对方承担逾期交房责任
指导意见：出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件；购房者接受了钥匙，又以出卖人没有交付“两书”为由主张出卖人不具备交房条件，不予支持。
庭长解读：商品房建设和使用，直接影响到公民的人身财产权利，质量问题涉及不仅仅是使用者自身的利益，还关系到周边相关人员的人身与财产问题。商品房交付时，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
从法院调查的情况看，开发商要取得“两书”，一般要在建设项目通过综合验收后，并将相关的建筑资料档案移交城建档案馆后方能取得，但开发商由于种种原因，诸如施工已延期造成了交房的延期，质量、消防等分项目未能通过验收等不具备交房条件的情况下，为了避免自己承担逾期交房责任，通知购房者收房。这时候，买受人可以拒绝接受，但如果可以拒绝接受的情形下，仍然实际接收房屋，却在接收房屋后又以出卖人没有提供“两书”，不具备交房条件，要求出卖人承担逾期交房责任，法院不予支持。
需要说明的是，由于对“两书”的首次规定体现在1998年7月20日国务院《城市房地产开发经营管理条例》施行之后签订的商品房买卖合同，之前签订的商品房买卖合同适用当时法律和行政法规、规章的规定。
逾期交房违约金如何计算
指导意见：逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。
庭长解读：关于违约金的起算点问题，应认为当事人约定的交房日为违约金的起算点，即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金。这里存在三种情况，1、如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋，买受人可以拒绝接受，其民事责任也由出卖人承担；2、如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由出卖人逾期交房责任；3、如果出卖人虽不具备交房条件，而买受人实际接受了标的物，则出卖人已经完成了交付商品房的义务。
关于违约金的计算标准，最高法院的司法解释第十六条已经明确规定，即当事人有约定按约定，约定过高或过低的，则依照解释的规定（以违约金超过造成的损失30％为标准）可以予以调整；没有约定违约金标准和损失赔偿额的，则按照解释第十七条的规定，参照同地段的租金标准计算。
逾期办理产权证的双方原因
指导意见：因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限或《商品房买卖解释》确定期限内办理商品房的权属登记手续，买受人请求出卖人承担违约责任的，予以支持。
“出卖人原因”，应理解为：出卖人应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。 出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，因认定为已完成了办理权属登记相关义务。
庭长解读：我市一般没有正式颁发开发商的初始登记的产权证，而是直接颁发小业主即买受人的单元产权证，故在商品房买卖关系中，产权证的办理有赖于出卖人的初始登记资料的完备，否则是无法办理的。 [page]
以上开发商所提供的文件资料的时间界限，可考虑以权籍部门开具收件收据为参考标志。若有被权属登记机构退件者，则以补足材料后为准。 在实务操作过程中，经常会出现买受人自己由于疏忽或其他原因，没有及时到权属登记部门办理相关登记手续，或者是办理按揭中，因为与银行借贷关系出现纠纷，银行不配合其办理登记手续造成延误等等，这均不能归责于出卖人，而应由购房者自行承担相应的民事责任。
逾期办证违约金起算点
指导意见：当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算；没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际交房日起90日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算。 现房交付的，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起90日开始计算。 违约金止算点为出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的收件收据之日止。
庭长解读：实现商品房所有权是商品房买卖合同中买方的合同目的，因此，办理权属登记手续的义务主体是买受人自己。但从合同履行的角度出发，也不能免除出卖人在履行该权属转移过程中的责任，所以立法确定了出卖人有协助办理的义务。这里定的90天界限，是司法解释第十八条关于“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的协办权属证书期限规定。
指导意见：当事人在商品房买卖合同中约定了逾期办理商品房权属证书违约金的，按合同约定；合同无约定的，如房屋交付的时间发生在《城市房地产开发经营管理条例》实施之前，违约金自《城市房地产开发经营管理条例》实施后90日（即1998年10月19日）开始计算。
庭长解读：就本市而言，早期预售并已交付使用的商品房（如94—95年预售、96—97年交房的），至今尚未办理产权证的不在少数。如当时的商品房预售合同对开发商协办产权义务的时间未作明确约定的，购房者起诉要求开发商承担逾期办证责任，又存在诉讼时效中断事由尚在诉讼时效保护期间的，则开发商协办义务的时限统一从1998年7月20开始施行的《城市房地产开发经营管理条例》之后的90日开始计算，即自1998年10月19日开始起算。
逾期办证违约金计算标准
指导意见：违约金的计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。
违约金的计算基数是买受人“已付购房款总额”，包括买受人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款。
庭长解读：根据合同法规定，如违约金过高，可以适当调整，当事人没有约定违约金且损失难以确定的，从公平原则出发，参照“中国人民银行同期同类贷款利率”计算。
违约金的保护时效
指导意见：逾期交房或逾期办理权属登记官司，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情景，适用中断或中止的规定。
庭长解读：根据民事诉讼法对诉讼时效的规定精神，作为一种抗辩事由，必须由当事人提出，法院方能审查。因此，只要开发商有提出诉讼时效抗辩主张的，又不存在诉讼时效中断情形的，我们原则上从起诉之日往前保护两年。前款规定适用于2003年6月1日最高人民法院《商品房买卖解释》施行之前签订的合同。
因测绘问题导致逾期办证纠纷
指导意见：出卖人因测绘事宜引起逾期办证纠纷的，买受人主张出卖人承担2001年6月1日《商品房销售管理办法》施行之前违约金的，不予支持；主张出卖人承担《商品房销售管理办法》施行之后的违约金，予以支持。但出卖人有证据证明引起逾期办理权属登记之事宜非其原因造成的，该逾期期间，不视为出卖人的原因。
庭长解读：我们认为，出卖人一般是房地产专业人员，而普通的买受人则完全是门外汉，先天的不足，使得买受人在买卖合同的签订和履行过程中总是处于弱势一方，将测绘这种专业性极强的责任加诸于买受人，将使买受人完全处于被动状态，无法实现合同的公平原则。故需要通过法律和法规、规章的形式来调整这种先天的不公平状态。2001年6月1日建设部颁布施行《商品房销售管理办法》就是从社会的公平与正义出发确定了测绘义务专属于开发商。 [page]
因此，我们在处理因测绘事宜引起的纠纷案件，要充分考虑到这一个问题。鉴于《商品房销售管理办法》施行之前，法律和行政法规规章对商品房买卖合同中房屋面积的测绘义务承担没有明确的规定，且当时测绘机构实际上是作为权属登记部门的一个附属单位，开发商要求测绘一般需要通过向权属登记部门报送登记材料，经审查，确认具备登记条件的，才由权属部门指定测绘单位进行测绘，因此测绘具有较浓厚的行政色彩，鉴于这种历史实际，根据法不溯及既往的原则，买受人要求开发商承担测绘义务的主张没有法律依据。
建设部和国家测绘局颁布2001年5月1日施行的《房产测绘管理办法》第九条明确规定：“房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。”将测绘单位界定为独立的经济实体，确定了房屋测绘委托是一种民事行为，排除测绘的行政色彩。因此，因测绘事宜造成的损失，是委托人与测绘单位之间的民事法律关系，与商品房买卖合同关系分属不同的法律关系，出卖人不得以此作为其不履行该部分义务的抗辩。其可以通过委托合同关系向测绘单位主张权利。
我们在调查时也注意到，测绘问题之所以会成为引起逾期办证的原因之一，主要是测绘成果与开发项目的相关的资料存在不协调统一，以及开发商对测绘成果出来后，成本核算未能实现预期的利润引起的。如项目在施工过程中，建设单位和施工单位变更规划设计、施工设计、改变了规划许可和建设许可确定的范围，造成了测绘成果与规划、建设许可不统一，需要补办规划、土地和建设的审批手续，造成了测绘的延误。另一个方面，在厦门确实也存在着测绘标准执行不统一的现象，这种现象是以土地房产管理局的几个通告为标志。主要有三个时间段，一是1998年之前，二是2000年之前，三是2003年8月之前。三个阶段参照的测绘标准，主要是公摊面积的分摊方面略有差异，也引起了开发商对测绘成果经常提出异议。
